दिल्ली को पहले से भी ऊंची बनाने की तैयारी की जा रही है.

उच्च मंजिल क्षेत्र अनुपात (एफएआर) सीमा और पारगमन-उन्मुख विकास (टीओडी) क्षेत्रों के विस्तार सहित योजना सुधारों की एक श्रृंखला ने राष्ट्रीय राजधानी में उच्च वृद्धि वाले आवास और बड़े पैमाने पर पुनर्विकास के लिए नए अवसर खोले हैं। इन परिवर्तनों से आस-पड़ोस को नया आकार देने, आवास आपूर्ति में वृद्धि और शहर में भूमि का बेहतर उपयोग करने की उम्मीद है जहां विकास योग्य स्थान तेजी से कम हो रहा है।

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लेकिन आर्किटेक्ट का कहना है कि सबसे बड़ी चुनौती यह नहीं है कि दिल्ली कितने टावर बना सकती है।

यानी क्या शहर की सड़कें, जलापूर्ति, जल निकासी, सार्वजनिक परिवहन और शहरी बुनियादी ढांचा नए विकास की लहर के साथ तालमेल बिठा पाएंगे? वे चेतावनी देते हैं कि पड़ोस-स्तरीय योजना के बिना, ऊंची इमारतें शहर के पहले से ही भीड़भाड़ वाले हिस्सों पर और भी अधिक दबाव डाल सकती हैं।

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ई ग्रुप आर्किटेक्चर के संस्थापक और प्रमुख वास्तुकार और निलय सारथी के पार्टनर हर्षल कवडीकर कहते हैं, “दिल्ली अपने शहरी विकास के एक रोमांचक क्षण में है।” उनके अनुसार, उच्च एफएआर और टीओडी के नेतृत्व वाला विकास बढ़ती भूमि की कीमतों, सीमित विकास योग्य भूमि और बढ़ती आवास मांग के लिए एक स्वाभाविक प्रतिक्रिया है। हालाँकि, उन्होंने चेतावनी दी है कि पुनर्विकास नीति द्वारा अनलॉक की गई अतिरिक्त निर्माण क्षमता को इसके द्वारा संचालित अभ्यास नहीं बनना चाहिए।

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उनके अनुसार, कई शहरी गांवों और पुनर्विकास के क्षेत्रों में पुनर्विकास पर चर्चा अत्यधिक निर्मित क्षेत्र, ऊंचे टावरों और परियोजना अर्थशास्त्र पर केंद्रित है। अक्सर इस बात को नजरअंदाज कर दिया जाता है कि ये परियोजनाएं सड़कों, सार्वजनिक स्थानों, परिवहन नेटवर्क, नागरिक बुनियादी ढांचे और आस-पड़ोस के समग्र चरित्र को कैसे प्रभावित करेंगी।

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वह कहते हैं, “केवल कम ऊंचाई वाली इमारतों को ऊंची इमारतों से बदलने से कोई शहर नहीं बदलता है।” उनका तर्क है कि सफलता का वास्तविक माप यह है कि घनत्व बढ़ने के बाद निवासी बेहतर गुणवत्ता वाले जीवन का आनंद ले रहे हैं या नहीं।

‘शहरी डिज़ाइन में समानांतर निवेश की आवश्यकता है’

सड़कों, उपयोगिताओं, सार्वजनिक पारगमन और शहरी डिजाइन में समानांतर निवेश के बिना, उच्च घनत्व पहले से ही तनावग्रस्त पड़ोस पर अधिक दबाव डाल सकता है।

कवडीकर का यह भी मानना ​​है कि दिल्ली एक व्यापक राष्ट्रीय प्रवृत्ति को प्रतिबिंबित करती है जहां पुनर्विकास दीर्घकालिक शहर-निर्माण के बजाय व्यावसायिक व्यवहार्यता से प्रेरित होता है।

हालांकि वित्तीय व्यवहार्यता महत्वपूर्ण है, उनका कहना है कि प्रत्येक पुनर्विकास परियोजना को केवल एक व्यक्तिगत साइट पर ध्यान केंद्रित करने के बजाय उसके आस-पास के पड़ोस को मजबूत करना चाहिए।

वे कहते हैं, “बातचीत इस बात से आगे बढ़ने की ज़रूरत है कि हम अगली पीढ़ी के लिए किस तरह का शहर बनाना चाहते हैं।”

बदलता नीति परिदृश्य इस परिवर्तन का समर्थन करता है।

टीम3 पार्टनर संजय भारद्वाज का कहना है कि प्रत्येक नियोजन विनियमन अंततः शहर के भौतिक स्वरूप पर एक स्थायी प्रभाव छोड़ता है।

वे कहते हैं, “प्रत्येक नीतिगत निर्णय शहर पर एक भौतिक छाप छोड़ता है। समय के साथ, वे निर्णय इसका शहरी स्वरूप बन जाते हैं।”

भारद्वाज के अनुसार, दिल्ली में पहले से ही कई शहरी गांवों में भूमि का विखंडन देखा जा रहा है, जो भूमि उपयोग अनुमोदन और आसान एफएआर मानदंडों के माध्यम से बड़े विकास स्थलों में समेकित हो रहा है। इसी तरह के बदलाव पुरानी आवासीय कॉलोनियों के सरकार के नेतृत्व वाले पुनर्विकास में देखे जा रहे हैं, जहां उच्च-घनत्व परियोजनाएं लंबे समय से स्थापित पड़ोस को लगातार बदल रही हैं।

‘टीओडी नीति एक निर्णायक मोड़’

यह नीति उच्च-घनत्व, मिश्रित-उपयोग विकास के लिए मेट्रो और रीजनल रैपिड ट्रांजिट सिस्टम (आरआरटीएस) कॉरिडोर के आसपास 500 मीटर के प्रभाव क्षेत्र के भीतर लगभग 207 वर्ग किलोमीटर क्षेत्र को खोलती है। यह न्यूनतम पात्र भूखंड के आकार को एक हेक्टेयर से घटाकर 2,000 वर्ग मीटर कर देता है, जबकि 500 ​​तक एफएआर की अनुमति देता है, जिससे पूरे शहर में पुनर्विकास के अवसरों में उल्लेखनीय वृद्धि होती है।

भारद्वाज चंदनहुला में स्काई मेंशन का उदाहरण देते हैं कि कैसे नीतिगत बदलाव पूरे पड़ोस को नया आकार दे सकते हैं। शहरी गाँव की भूमि से भूमि उपयोग परिवर्तन के माध्यम से स्वीकृत यह परियोजना दर्शाती है कि कैसे एक कम ऊँचाई वाली बस्ती धीरे-धीरे मौजूदा स्कूलों, धार्मिक संरचनाओं और पारंपरिक गाँव की सड़कों से घिरे उच्च घनत्व वाले आवासीय क्षेत्र में विकसित हो सकती है।

हालाँकि, भारद्वाज के लिए बहस घनत्व-विरोधी के बारे में नहीं है।

दिल्ली का विकास जारी रहेगा, और संशोधित टीओडी नीति स्वयं आवासीय विकास के लिए अनुमेय एफएआर का 65 प्रतिशत निर्धारित करती है, जिसमें भविष्य की मांग को पूरा करने के लिए छोटी आवासीय इकाइयों पर जोर दिया गया है।

उनका कहना है कि अधिक महत्वपूर्ण सवाल यह है कि क्या यह वृद्धि व्यापक शहरी दृष्टिकोण द्वारा निर्देशित है या बस व्यक्तिगत नीति अनुमोदन की एक श्रृंखला द्वारा एक साथ लाई गई है।

उनका तर्क है कि पुनर्विकास का मूल्यांकन प्लॉट दर प्लॉट के बजाय पड़ोस के स्तर पर किया जाना चाहिए। अधिकारियों को अतिरिक्त विकास को अधिकृत करने से पहले परिवहन प्रणालियों, सार्वजनिक बुनियादी ढांचे, खुली जगहों और आसपास के शहरी ढांचे पर परियोजनाओं के संचयी प्रभाव की जांच करनी चाहिए।

उनका कहना है कि इसके लिए वास्तुकारों, योजनाकारों और नागरिक एजेंसियों के बीच बहुत अधिक समन्वय की आवश्यकता होगी।

भारद्वाज कहते हैं, “वास्तुकार के रूप में, हम अलग-अलग इमारतों को आकार दे सकते हैं, लेकिन शहर को अंततः योजना संरचनाओं द्वारा आकार दिया जाता है जो यह निर्धारित करते हैं कि वे इमारतें एक-दूसरे से कैसे संबंधित हैं।”