नई दिल्ली:

ऐसी दुनिया में जहां सब कुछ एक दूसरे से जुड़ा हुआ है, भारत की वित्तीय राजधानी को ईरान में चल रहे युद्ध के प्रभाव से कब तक बचाया जा सकता है? मुंबई में काम करने वाले रीयलटर्स कहते हैं: “पर्याप्त समय नहीं है”।

दरअसल, कच्चे तेल, स्टील और एल्युमीनियम की कीमतें बढ़ने से निर्माण की लागत पहले ही बढ़ गई है। इसे जोड़ने के लिए, अंतर्राष्ट्रीय खिलाड़ियों की ओर से कार्यालय स्थान की मांग कम हो गई है क्योंकि युद्ध ने वैश्विक जोखिम भावना को बढ़ा दिया है। इसके अलावा, वैश्विक इक्विटी बाजारों में युद्ध-प्रेरित झटके ने तरलता को कम कर दिया है।

“ईरान में वर्तमान भू-राजनीतिक स्थिति मुंबई की रियल एस्टेट और निर्माण गतिविधियों और विशेष रूप से लागत पर अप्रत्यक्ष लेकिन स्पष्ट दबाव डाल रही है। चल रहे भू-राजनीतिक तनाव के कारण वैश्विक आपूर्ति श्रृंखलाओं में बदलाव से निर्माण और रियल एस्टेट बाजार प्रभावित हो रहे हैं। मुंबई एक बहुत महंगा बाजार है और निर्माण डेवलपर्स के लिए ऐसे बाजारों में निर्माण लागत 10 गुना से अधिक बदलती है। परियोजनाओं की व्यवहार्यता और विकास लागत और निर्माण और विकास मूल्य निर्धारण रणनीतियाँ, “तीर्था रियल्टीज़ के प्रबंध निदेशक विजय राउंडल ने कहा।

उन्होंने कहा, “डेवलपर्स अपनी रणनीतियों को संशोधित करेंगे। जो परियोजनाएं वर्तमान में चल रही हैं, वे बिक्री को बनाए रखने और निर्माण गतिविधियों को बनाए रखने के लिए लागत में वृद्धि का हिस्सा हो सकती हैं, लेकिन जो नई परियोजनाएं विकसित की जा रही हैं, वे अपने मुनाफे की रक्षा के लिए अपनी बिक्री कीमतों में वृद्धि कर सकती हैं। इसके अलावा, आपूर्ति श्रृंखला में संशोधन होंगे, और निर्माण डेवलपर्स को उनके हितों की रक्षा के लिए किसी व्यक्ति के हित में खरीदा जाएगा। उनकी निर्माण परियोजनाएं।”

गोलमेज सम्मेलन पर टिप्पणी करते हुए, सांघवी रियल्टी के निदेशक, पक्षाल सांघवी ने कहा, “ईरान में मौजूदा संकट अप्रत्यक्ष रूप से व्यापक आर्थिक चैनल के माध्यम से मुंबई रियल एस्टेट बाजार को प्रभावित कर रहा है, खासकर कच्चे तेल की कीमतें बढ़ रही हैं। भारत एक प्रमुख ऊर्जा आयातक है, तेल की कीमतों में किसी भी निरंतर वृद्धि से मुद्रास्फीति और मुद्रास्फीति और निर्माण लागत जैसे विनिर्माण लागत में वृद्धि होती है। जुड़ा हुआ है, जो धीरे-धीरे नए विकास के लिए परियोजना की लागत और कीमत में वृद्धि कर सकता है।”

उन्होंने कहा, “आज मुंबई में आवासीय अचल संपत्ति काफी हद तक अंतिम उपयोगकर्ता द्वारा संचालित होती है, और निर्णय लेने की प्रक्रिया क्रमिक है। इसके बजाय हम खरीदारों से अल्पकालिक ‘प्रतीक्षा करें और देखें’ दृष्टिकोण देख सकते हैं।”

‘व्यवधान के बारे में कम, भावनाओं के बारे में अधिक’

कई रियल एस्टेट खिलाड़ियों ने यह भी बताया कि भू-राजनीतिक अनिश्चितता के समय खरीदार अधिक सतर्क रहते हैं। “मांग के दृष्टिकोण से, ईरान संघर्ष अल्पकालिक व्यवधान के बारे में कम है और यह मुंबई रियल एस्टेट बाजार के लिए भावना और मांग और निवेश प्रतिमान को कैसे प्रभावित करेगा। व्यक्तिगत अर्थशास्त्र और वैश्विक अर्थशास्त्र के निदेशक गोएंजेल ने कहा, भू-राजनीतिक अनिश्चितता के साथ, विशेष रूप से प्रीमियम और लक्जरी बाजारों में सावधानी अधिक है, जहां खर्च/होल्ड करने के निर्णय लिए जाते हैं। विकास

उन्होंने आगे कहा, “हम डील क्लोजिंग के मामले में हाई-नेट-वर्थ व्यक्तियों और दूसरे घर खरीदारों में मंदी देख रहे हैं, लेकिन यह एक मापा दृष्टिकोण है। इतिहास से पता चला है कि एनआरआई निवेश मुंबई में मजबूत रहा है, खासकर मध्य पूर्व में। हालांकि, जब भू-राजनीतिक मुद्दे उठते हैं, तो यह निवेश को रोकता है और इसलिए, कम मांग के कारण कम गतिविधि में प्रतिस्थापन की मांग कम हो जाती है। खंड।”

इसके विपरीत, एलिगेंस एंटरप्राइजेज और एलिगेंस इंफ्रा के संस्थापक रविकांत विलासिता की तुलना में मध्य खंड पर अधिक प्रभाव देखते हैं। उन्होंने कहा, “स्टील, ईंधन आदि की बढ़ती लागत निर्माण की लागत को प्रभावित कर रही है। मुंबई जैसे शहरों में रियल एस्टेट की कीमतें 3-5 फीसदी तक बढ़ सकती हैं। लागत में वृद्धि से मध्यम वर्ग प्रभावित हो सकता है, लेकिन लक्जरी वर्ग प्रभावित नहीं होता है।”

‘ऑफिस स्पेस की मांग में कमी’

मुंबई के रियल एस्टेट सेक्टर में ऑफिस स्पेस के लिए वैश्विक कंपनियों की मांग में गिरावट देखी जाने लगी है। वोल्नी कमर्शियल रियल एस्टेट एडवाइजरी के संस्थापक रोहन शेठ ने कहा, “व्यावसायिक पक्ष पर, जब बड़े कार्यालय स्थान प्राप्त करने की बात आती है, तो हम अमेरिका और अन्य वैश्विक कंपनियों की ओर से थोड़ी मंदी देख रहे हैं, बहुत अधिक विस्तार के प्रति अधिक सतर्क हैं, प्रतीक्षा करें और देखें।”

इसे जोड़ते हुए, ई-इंफ्रा के पार्टनर, स्नेहित रेड्डी मेडा ने कहा, “मुंबई जैसे शहर के लिए, जहां विनिर्माण आयातित सामग्रियों और ऊर्जा-गहन प्रक्रियाओं पर बहुत अधिक निर्भर है, बढ़ती ईंधन लागत उच्च इनपुट लागत में तब्दील हो रही है। स्टील की कीमतों में हाल के हफ्तों में लगभग 20% की वृद्धि देखी गई है, और उच्च बीमा लागत ने प्रीमियम को प्रभावित किया है।”

मेडा ने कहा, “बढ़ती निर्माण लागत डेवलपर्स को मूल्य संशोधन की ओर धकेलने की संभावना है। दक्षिण मुंबई जैसे सूक्ष्म बाजारों में, यह 5 प्रतिशत मूल्य वृद्धि या 50-150 रुपये प्रति वर्ग फुट की बढ़ोतरी में तब्दील हो सकती है, खासकर प्रीमियम परियोजनाओं में। निकट अवधि में, बाजार में मांग में बढ़ोतरी के बजाय मंदी देखने की संभावना है।” हालाँकि, उन्होंने कहा, “भूराजनीतिक झटके अस्थिरता पैदा करते हैं, लेकिन रियल एस्टेट चक्र अंततः दीर्घकालिक शहरी बुनियादी सिद्धांतों द्वारा संचालित होते हैं।”

नवानी समूह के मुख्य कार्यकारी अधिकारी मोहित नवानी ने भी बढ़ती लागत के मुद्दे पर प्रकाश डाला। “कच्चे-लिंक्ड विनिर्माण इनपुट पर तत्काल दबाव है। उदाहरण के लिए, सीमेंट पैकेजिंग कच्चे माल पॉलीप्रोपाइलीन पर निर्भर करती है, और तेल की कीमतों में अस्थिरता लागत और आपूर्ति स्थिरता को प्रभावित करना शुरू कर रही है। हम प्रमुख सामग्रियों में स्थिर मुद्रास्फीति भी देख रहे हैं। अतीत में, एल्यूमीनियम की कीमतें लगभग 20-20 रुपये प्रति वर्ष थीं, अब 350-400 रुपये प्रति किलोग्राम के करीब हैं। इसी तरह, चांदी जैसी धातुओं की बढ़ती लागत ने विशेष और लेपित ग्लास को और अधिक महंगा बना दिया है, इसलिए चुनौती सिर्फ नहीं है उच्च लागत लेकिन खरीद और योजना भी।

‘आवासीय मकानों की मांग बनी हुई है’

क्षेत्र के हितधारकों के अनुसार, मुंबई के आवास बाजार की बुनियादी बुनियादी बातें बरकरार हैं। “अल्पावधि में, हम कुछ खरीदारों को निर्णय लेने में झिझकते हुए देख सकते हैं, विशेष रूप से निवेशक या उच्च-स्तरीय घरों की तलाश कर रहे लोग। लेकिन शहरीकरण, नए बुनियादी ढांचे का निर्माण और अंतिम उपयोगकर्ता की मांग जैसे संरचनात्मक कारक अभी भी आवास बाजार में मदद कर रहे हैं। हमने अनिश्चित समय में भी देखा है, कुछ लोग घर के करीब रहना या भारत में एक स्थान रखना पसंद कर सकते हैं।” एलायंस सिटी डेवलपर्स के सीईओ

इसी तरह, शेठ ने कहा, “संघर्ष के बीच इक्विटी बाजारों में अस्थिरता ने निवेशकों को अपने पोर्टफोलियो का पुनर्मूल्यांकन करने के लिए प्रेरित किया है, जिससे रियल एस्टेट जैसी स्थिर, मूर्त संपत्ति की ओर धीरे-धीरे बदलाव आया है। परिणामस्वरूप, हम संपत्ति की बिक्री में वृद्धि देख रहे हैं, जो सबसे अधिक मूल्य आंदोलनों का अनुभव करती है… ‘ईंट-और-मोर्टार’ संपत्ति को एक सुरक्षित आश्रय के रूप में माना जाता है।”

एम्पेरियम ग्रुप के संस्थापक निदेशक, रवि सौंद ने कहा, “हालांकि मध्य पूर्व में चल रहा संघर्ष निस्संदेह महत्वपूर्ण आयातित विनिर्माण घटकों पर लागत का दबाव डाल रहा है, आधुनिक पहलुओं के लिए कच्चे एल्युमीनियम ने हाल ही में लगभग 3,500 डॉलर प्रति टन के चार साल के उच्चतम स्तर को छू लिया है, व्यापक भारतीय रियल एस्टेट की कहानी एक अटूट घरेलू कहानी है।” उन्होंने उल्लेख किया कि दिल्ली-एनसीआर में रियल एस्टेट बाजार में वास्तव में निवेश में भारी वृद्धि देखी जा रही है, जिससे 3 अरब डॉलर से अधिक की पूंजी आकर्षित हो रही है।

‘डिमांड दुबई से मुंबई की ओर शिफ्ट हो सकती है’

यह उम्मीद की जाती है कि ईरान में युद्ध मध्य पूर्व में स्थित भारतीयों को व्यापक पोर्टफोलियो रणनीति के हिस्से के रूप में भारत में अवसर तलाशने के लिए प्रेरित कर सकता है। ग्रुप सीईई रजत खंडेल ओपरवाल ने कहा, “मौजूदा भू-राजनीतिक माहौल, दुबई और अन्य बाजारों में संपत्ति की बढ़ती कीमतों के साथ, प्रवासियों को अपनी पूंजी का एक बड़ा हिस्सा भारत में आवंटित करने पर विचार करने के लिए प्रोत्साहित कर सकता है। रुपये का अवमूल्यन निवेश के मामले को और मजबूत करता है, जिससे भारतीय रियल एस्टेट मुद्रा के नजरिए से अपेक्षाकृत अधिक आकर्षक हो जाती है।”

साथ ही, नवानी ने कहा, “भारतीय और एनआरआई पूंजी का एक बड़ा हिस्सा दुबई जैसे बाजारों में प्रवाहित हो रहा था, लेकिन क्षेत्र में बढ़ती अनिश्चितता के साथ, उस प्रवृत्ति के पुनर्मूल्यांकन के शुरुआती संकेत हैं। मुंबई, सबसे स्थिर और परिपक्व रियल एस्टेट बाजारों में से एक, भावना में इस बदलाव से लाभान्वित हो सकता है।”

डीएलएफ होम्स के प्रबंध निदेशक और मुख्य व्यवसाय अधिकारी, आकाश ओहरी, एक समान बदलाव का उल्लेख करते हैं। ओहरी ने कहा, “भारत ने लगातार दुनिया भर में रहने वाले भारतीयों के लिए एक विश्वसनीय निवेश गंतव्य के रूप में काम किया है। पिछले पांच से छह वर्षों में, विशेष रूप से महामारी के बाद, भारत में निवेश करने के लिए रुचि में सार्थक वृद्धि हुई है। हमने भारत में रियल एस्टेट के अवसरों की खोज करने वाले विदेशी निवेशकों की पूछताछ में लगातार वृद्धि देखी है।”

‘प्रभाव इस बात पर निर्भर करता है कि युद्ध कितने समय तक चलता है’

रीयलटर्स के अनुसार, यदि विवाद लंबे समय तक बना रहता है, तो डेवलपर्स को मार्जिन में कमी का सामना करना पड़ सकता है। मन्युस्ट असवानी के निदेशक नवीन असवानी ने कहा, “अगर युद्ध लंबा खिंचता है तो आयातित इनपुट या ऊर्जा से संबंधित सामग्रियों पर निर्भर चल रही परियोजनाओं पर दबाव पड़ सकता है। इस बीच, मध्य-आय वर्ग में खरीदार अधिक सतर्क हो सकते हैं… निकट अवधि में प्रभाव मांग में गिरावट के बारे में कम और लागत के दबाव, निर्णय लेने में देरी और अधिक चयनात्मक बाजार के बारे में अधिक है।”

सांघवी का यह भी मानना ​​है कि लंबे समय तक चलने वाला संघर्ष ही पर्याप्त व्यवधान पैदा कर सकता है। उन्होंने कहा, “जब तक भू-राजनीतिक स्थिति लंबे समय तक वैश्विक ऊर्जा संकट में नहीं बदल जाती, मुंबई के रियल एस्टेट बाजार पर प्रभाव मांग-विनाशकारी के बजाय मध्यम और अधिक लागत-प्रेरित रहने की संभावना है।”