आरबीआई नीति: जब भारतीय रिज़र्व बैंक ने रेपो दर को 5.25 प्रतिशत पर अपरिवर्तित रखा, तो उधारकर्ताओं के लिए तत्काल प्रश्न सरल था: क्या गृह ऋण सस्ता हो जाएगा?

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संक्षिप्त जवाब नहीं है। लेकिन लंबा उत्तर अधिक दिलचस्प है.

दरों में और गिरावट नहीं हो सकती है, लेकिन स्थिरता ही बदल रही है कि खरीदार, निवेशक और डेवलपर्स बाजार में कैसे आ रहे हैं। लाइव अपडेट का पालन करें

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2025 की तीव्र दर में कटौती के बाद, अधिकांश बैंकों ने पहले ही उधार दरों में लगभग 125 आधार अंकों की कटौती कर दी थी। 50 लाख रुपये के होम लोन के लिए, यह ईएमआई में बदल जाता है जो पहले देखे गए शिखर से लगभग 4,000 रुपये कम है। रेपो दर अब स्थिर होने के कारण, उधारदाताओं द्वारा निकट अवधि में दरों में बढ़ोतरी की संभावना नहीं है। उधारकर्ताओं के लिए, इसका मतलब पूर्वानुमान लगाना है।

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(दृश्य गणना)

रियल एस्टेट विशेषज्ञों के मुताबिक, यह भविष्यवाणी अब सस्ते कर्ज की उम्मीद से ज्यादा खरीदारी के फैसले को प्रभावित कर रही है।
श्याम ग्रुप के निदेशक, सुधीर ए पटेल का कहना है कि रियल एस्टेट पुनरुद्धार अब एक मुख्य कहानी नहीं है, बल्कि जमीन पर दिखाई दे रहा है। ब्याज दरें स्थिर रहने से ईएमआई और निर्माण लागत दोनों स्थिर रहती हैं। डेवलपर्स तेजी से “रेट-लॉक” योजनाओं की पेशकश कर रहे हैं जो खरीदारों को मौजूदा संपत्ति की कीमतों को तीन से छह महीने तक लॉक करने की अनुमति देते हैं, जब तक कि उनकी अपनी उधार लेने की लागत नहीं बढ़ रही हो।

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उनका तर्क है कि दो से तीन साल के समापन चक्र वाली परियोजनाओं के लिए, खरीदारों को अभी इसमें शामिल होने पर विचार करना चाहिए। वे कहते हैं, “मूल्य चक्र चक्र दर चक्र की तुलना में रियल एस्टेट निवेश के लिए बेहतर समय निर्धारित करते हैं।”

फोर्टेसिया रियल्टी के निदेशक, मनोज गोयल ने कहा कि पिछले साल की दर में कटौती के बाद सामर्थ्य में पहले से ही सुधार हुआ है। उनके मुताबिक, मध्यम आय और किफायती आवास डेवलपर्स की संख्या बढ़ रही है। उनका कहना है कि आरबीआई द्वारा रोक से खरीदारों को संपत्ति की कीमतें बढ़ने से पहले प्रवेश करने का मौका मिलता है। उन्होंने कहा, “आपकी देरी किसी भी संभावित भावी दर समायोजन के परिणामस्वरूप होने वाली लागत से अधिक नहीं होनी चाहिए।”

दूसरे शब्दों में, जोखिम अब बढ़ती ब्याज दरों के बजाय संपत्ति की कीमतों में वृद्धि हो सकता है।

आरबीआई रेपो रेट घोषणा: कौन सा बेहतर है – किराए पर लें या खरीदें

तीर्थ रियल्टीज़ के प्रबंध निदेशक विजय रोंडल इसे किराया बनाम खरीद के नजरिए से देखते हैं। अधिकांश उधारकर्ताओं के लिए गृह ऋण दरें वर्तमान में 7.25 प्रतिशत से 8.5 प्रतिशत के बीच हैं, और शीर्ष शहरों में किराये की पैदावार केवल 3 प्रतिशत से 4 प्रतिशत है, गणित स्वामित्व में वृद्धि का पक्षधर है। उनका कहना है कि निश्चित दरें निवेशकों और खरीदारों के लिए ईएमआई जोखिम को कम करती हैं। हालाँकि, उन्होंने आगाह किया कि यह गति काफी हद तक किफायती और मध्य-श्रेणी के आवास में देखी गई है, जबकि लक्जरी आवास दबाव में है।

गोयल गंगा डेवलपमेंट्स के निदेशक अनुराग गोयल एक स्पष्ट बात कहते हैं: 2025 की भारी दर में कटौती दोहराए जाने की संभावना नहीं है। उनके शब्दों में, इससे भी कम दरों की प्रतीक्षा करना एक व्यर्थ रणनीति है। इसके बजाय, खरीदारों को संपत्ति और स्थानीय बाजार की गतिशीलता पर ध्यान केंद्रित करना चाहिए। अहमदाबाद, चेन्नई जैसे शहरों और एनसीआर के परिधीय क्षेत्रों में कीमतें उचित बनी हुई हैं जबकि किराये की मांग बढ़ रही है। वे कहते हैं, “मौद्रिक नीति पर अटकलें न लगाएं। मौजूदा नकदी प्रवाह स्थितियों के आधार पर खरीदारी करें।”

सोच में ये बदलाव बहुत ज़रूरी है. खरीदार “कीमत-देखने वाली” मानसिकता से “मूल्य-देखने वाली” मानसिकता की ओर बढ़ रहे हैं।

‘RBI का निर्णय निवेश की भूख को बढ़ावा देगा’

डेवलपर्स के लिए, रेट ब्रेक भी उतना ही महत्वपूर्ण है। निश्चित फंडिंग लागत परियोजना लॉन्च और पूर्ण होने की समयसीमा के लिए दृश्यता में सुधार करती है। कई डेवलपर्स का कहना है कि इससे खरीदार की भावना और निवेश की भूख फिर से बढ़ गई है क्योंकि ईएमआई और उधार लेने की लागत अब कोई गतिशील लक्ष्य नहीं रह गई है।

लेकिन इस दर में कटौती का एक और पहलू भी है जो आवास से परे है।

निटस्टोन फिनसर्व के एमडी और सीईओ सेंथिल कुमार आर बताते हैं कि आज के उधारकर्ता सस्ते ऋण की प्रतीक्षा करने पर कम और जरूरत पड़ने पर जल्दी से धन प्राप्त करने पर अधिक ध्यान केंद्रित करते हैं। उनका कहना है कि गोल्ड लोन का उपयोग व्यक्तियों और छोटे व्यवसायों द्वारा एक व्यवहार्य तरलता उपकरण के रूप में किया जा रहा है जो संपत्ति बेचना नहीं चाहते हैं लेकिन उन्हें तत्काल नकदी प्रवाह समर्थन की आवश्यकता है।
इससे पता चलता है कि रेट ब्रेक केवल आवास निर्णयों से परे वित्तीय नियोजन व्यवहार को प्रोत्साहित कर रहे हैं।