नई दिल्ली:

कल्पना करें कि सोमवार की सुबह उठें और ट्रैफ़िक के बारे में चिंता न करें।

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आपके बच्चे का स्कूल थोड़ी दूरी पर है. किराने की दुकान आपके समुदाय के प्रवेश द्वार पर स्थित है। जिम सड़क के उस पार है. फार्मेसी नीचे है. कार्यालय त्वरित मेट्रो सवारी या 10 मिनट की ड्राइव दूर है। सप्ताहांत में, बंद सड़कों पर आधा दिन बिताए बिना मॉल, सिनेमा और रेस्तरां सभी पहुंच के भीतर हैं।

शहरी भारतीयों की बढ़ती संख्या के लिए यह अब कोई कल्पना नहीं रह गई है। यह जीवन जीने का एक नया तरीका बनता जा रहा है।

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15-मिनट सिटी की दुनिया में आपका स्वागत है।

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विचार सरल है. आपको दैनिक जीवन के लिए जो कुछ भी चाहिए – काम, शिक्षा, स्वास्थ्य देखभाल, खरीदारी, मनोरंजन और सामाजिक मेलजोल – आपके घर से 15 मिनट के भीतर पैदल, साइकिल या छोटी सार्वजनिक परिवहन यात्रा से पहुंच योग्य होना चाहिए।

ऐसे देश में जहां दैनिक आवागमन में आसानी से दो से तीन घंटे लग सकते हैं, ये अवधारणाएं घर खरीदारों, डेवलपर्स और निवेशकों के बीच समान रूप से लोकप्रिय हो रही हैं।

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जस्टो रियलफिनटेक लिमिटेड के अध्यक्ष और प्रबंध निदेशक पुष्पमित्र दास कहते हैं, “ईमानदारी से कहें तो, यह एक ऐसी चीज है जिसे खरीदार अब बर्बाद नहीं कर सकते: समय।”

“दैनिक आवागमन चुपचाप शहरी जीवन पर सबसे बड़ा कर बन गया है। खरीदारों ने यह पूछना बंद कर दिया है कि एक फ्लैट कितना बड़ा है और यह पूछना शुरू कर दिया है कि एक पता उनके जीवन में कितना मायने रखता है।”

यह बदलाव भारत के आवासीय परिदृश्य को नया आकार दे रहा है।

सिर्फ एक घर नहीं, बल्कि समय भी ख़रीदना

दशकों से, भारतीय घर खरीदारों ने तीन चीजों पर ध्यान केंद्रित किया है: स्थान, कीमत और कार्यकाल।

आज, चेकलिस्ट बहुत लंबी है।

लोग खुली जगह चाहते हैं. चलने के निशान। आस-पास के स्कूल स्वास्थ्य सेवा पहुंच। सुरक्षा सामुदायिक स्थान. मनोरंजन सुविधाओं। खुदरा सुविधा.

इससे भी महत्वपूर्ण बात यह है कि वे चाहते हैं कि ये तत्व एक ही पारिस्थितिकी तंत्र में एक साथ आएं।

दास के मुताबिक, खरीदार दीवारों के सेट के बजाय जीवनशैली खरीद रहे हैं। हाइब्रिड कार्य ने घर को रोजमर्रा की जिंदगी का केंद्र बनाकर इस बदलाव को तेज कर दिया है।

यह एक कारण है कि प्रीमियम और लक्जरी आवास अब प्रमुख शहरों में नए लॉन्च का एक महत्वपूर्ण हिस्सा है। खरीदार ऐसे वातावरण के लिए बजट बनाने को तैयार हैं जिससे उनके जीवन की गुणवत्ता में सुधार हो।

एकीकृत टाउनशिप कई समृद्ध शहरी परिवारों के लिए पसंदीदा प्रारूप के रूप में उभर रहे हैं क्योंकि वे एक मास्टर-प्लान्ड विकास के भीतर सुविधा, सुरक्षा, हरित स्थान और सामाजिक बुनियादी ढांचे को जोड़ते हैं।

सुविधा के लिए प्रीमियम

सुविधा की एक कीमत होती है। और खरीदार इसके लिए भुगतान करने को तैयार दिखते हैं। दास कहते हैं, ”हां, और काफी खुशी की बात है, बशर्ते मूल्य वास्तविक हो और सिर्फ ब्रोशर पर अंकित न हो।”

फोटो क्रेडिट: एक एकीकृत टाउनशिप के भीतर 2-बीएचके अपार्टमेंट की कीमत 1.5 करोड़ रुपये से 3.5 करोड़ रुपये के बीच हो सकती है।

तर्क सीधा है. यदि स्कूल, फार्मेसी, कैफे, किराना स्टोर और फिटनेस सेंटर सभी पैदल दूरी पर हैं, तो निवासी हर हफ्ते अनगिनत घंटे बचाते हैं।

इस बचाए गए समय का आर्थिक मूल्य है।

आरएमआर समूह विकास प्रबंधक शगुन कालरा के अनुसार, इन परियोजनाओं में निवासी सिर्फ एक घर के लिए भुगतान नहीं कर रहे हैं।

“वे उस समय के लिए भुगतान कर रहे हैं जो वे हर दिन बचाते हैं – वह समय जो अन्यथा किराने का सामान, स्कूल चलाने या चिकित्सा आवश्यकताओं के लिए बर्बाद हो जाता।”

कीमत इस वास्तविकता को दर्शाती है.

मुंबई, दिल्ली-एनसीआर, बेंगलुरु, चेन्नई और पुणे जैसे प्रमुख महानगरों में, एक सुनियोजित एकीकृत टाउनशिप के भीतर एक सामान्य 2-बीएचके अपार्टमेंट की कीमत 1.5 करोड़ रुपये से 3.5 करोड़ रुपये के बीच हो सकती है।

पेंटहाउस आम तौर पर लगभग 3.5 करोड़ रुपये से शुरू होते हैं और एक ही पारिस्थितिकी तंत्र के भीतर आवासीय, कार्यालय, खुदरा, कल्याण और आतिथ्य क्षेत्रों को मिलाकर प्रीमियम विकास में आसानी से 5 करोड़ रुपये से अधिक हो सकते हैं।

जैसे-जैसे शहरी भूमि सिकुड़ती है और भीड़भाड़ बढ़ती है, कालरा का मानना ​​है कि यह प्रीमियम समय के साथ मजबूत हो सकता है।

शहरी समय की गरीबी का इलाज

शहरी योजनाकार अक्सर “समय की गरीबी” के बारे में बात करते हैं – खराब शहर डिजाइन द्वारा लगाई गई छिपी हुई लागत। औसत शहरी निवासी घर, काम, स्कूल, स्वास्थ्य देखभाल सुविधाओं और खरीदारी स्थानों के बीच यात्रा करने में घंटों बिताते हैं।

15-मिनट सिटी बिल्कुल उसी समस्या को हल करने का प्रयास करता है। कालरा के अनुसार, सफल परियोजनाएँ तीन महत्वपूर्ण डिज़ाइन सिद्धांतों पर निर्भर करती हैं।

पहली मिश्रित उपयोग योजना है. घर, कार्यालय, स्कूल, क्लीनिक और खुदरा स्थान अलग-अलग क्षेत्रों में विभाजित होने के बजाय एक ही पड़ोस में रहते हैं।

दूसरा दैनिक सेवाओं की सुविचारित प्रोग्रामिंग है। किराने की दुकानें, फार्मेसियों, डायग्नोस्टिक सेंटर, क्रेच और प्राथमिक विद्यालयों को जानबूझकर टाउनशिप के मास्टर प्लान में बनाया गया है।

तीसरा है पारगमन एकीकरण. कालरा कहते हैं, ”कोई भी टाउनशिप एक शहर की पेशकश की हर चीज की नकल नहीं कर सकती है।”

इसका उद्देश्य यह सुनिश्चित करना है कि रोजमर्रा की ज़रूरतें पैदल दूरी के भीतर हों, जबकि सामयिक ज़रूरतें – विशेषज्ञ अस्पताल, विश्वविद्यालय या केंद्रीय व्यावसायिक जिले – मेट्रो सिस्टम या अन्य सार्वजनिक परिवहन नेटवर्क के माध्यम से सुलभ रहें।

साथ में, ये तत्व लंबी दूरी की यात्रा की आवश्यकता को नाटकीय रूप से कम कर देते हैं।

व्यवसायों को भी यह विचार क्यों पसंद है?

15 मिनट का शहर सिर्फ आवासीय अचल संपत्ति को नहीं बदल रहा है। यह बदल रहा है कि कंपनियां कार्यस्थलों के बारे में कैसे सोचती हैं।

ऑनवर्ड वर्कस्पेस के सह-संस्थापक और सीईओ सुवरत जैन के अनुसार, उद्यम आज स्थानों का मूल्यांकन कुछ साल पहले की तुलना में बहुत अलग तरीके से करते हैं।

ग्राहक अब केवल किराये या वर्गफुटेज पर ध्यान केंद्रित नहीं कर रहे हैं। जैन कहते हैं, “वे पूछ रहे हैं कि उनके लोग वहां कैसे पहुंचेंगे, इमारत के आसपास क्या है, और क्या वह स्थान उस प्रकार की प्रतिभा के लिए काम करता है जिसे वे आकर्षित करने और बनाए रखने की कोशिश कर रहे हैं।”

यह बदलाव कंपनियों को केंद्रीय व्यापार जिले में स्थित एकल मुख्यालय के पारंपरिक मॉडल से दूर जाने के लिए प्रोत्साहित कर रहा है।

इसके बजाय, कई कंपनियां अब उन्हीं गलियारों में अंतर्निहित वितरित कार्यालय नेटवर्क पसंद करती हैं जहां कर्मचारी पहले से ही रहते हैं। उद्देश्य सरल है: यात्रा के तनाव को कम करना और कार्यस्थल तक पहुंच में सुधार करना।

जैन के अनुसार, लाभ मापने योग्य हैं। “जब कोई कर्मचारी दिन में दो घंटे यात्रा में बिताता है, तो यह सिर्फ एक व्यक्तिगत असुविधा नहीं है। यह एक उत्पादकता लागत, एक जुड़ाव लागत और अंततः एक प्रतिधारण लागत है।”

उनका कहना है कि जो कंपनियाँ उन स्थानों से संचालित होती हैं जहाँ कर्मचारियों को रखा जाता है, अक्सर उच्च उपस्थिति, मजबूत जुड़ाव और कम नौकरी छोड़ती हैं।

प्रतिभा प्रतिधारण से जूझ रहे व्यवसायों के लिए, निकटता तेजी से प्रतिस्पर्धात्मक लाभ बनती जा रही है।

निवेशक का कोण

ये एकीकृत पारिस्थितिकी तंत्र निवेशकों का ध्यान भी आकर्षित कर रहे हैं। जैन का कहना है कि चलने योग्य, अच्छी तरह से जुड़े गलियारों में स्थित संपत्तियां पारंपरिक संपत्तियों की तुलना में एक अलग जोखिम प्रोफ़ाइल विकसित कर रही हैं।

ऑनवर्ड वर्कस्पेस में, मिश्रित-उपयोग पारिस्थितिकी तंत्र के भीतर स्थित केंद्र लगातार सबसे मजबूत ग्राहक प्रतिधारण स्तर रिकॉर्ड करते हैं। लगभग 98 प्रतिशत ग्राहक अपने अनुबंधों को नवीनीकृत करते हैं, जिसमें स्थान पहुंच को अक्सर शीर्ष कारणों में स्थान दिया जाता है।

कई कंपनियाँ अब उसी गलियारे में स्थित कार्यालय नेटवर्क को प्राथमिकता देती हैं जहाँ कर्मचारी पहले से ही रहते हैं।

निवेशकों के लिए, यह एक शक्तिशाली संकेत है। उच्च प्रतिधारण अक्सर स्थिर अधिभोग, स्थायी किराये की पैदावार और मजबूत दीर्घकालिक संपत्ति प्रशंसा में तब्दील हो जाती है। यही सिद्धांत आवास बाजारों पर भी लागू होता है।

मेट्रो कनेक्टिविटी एक प्रमुख मूल्य चालक के रूप में उभरी है। दास उस शोध की ओर इशारा करते हैं जो बताता है कि मेट्रो से जुड़ी संपत्तियां तुलनीय कनेक्टिविटी के बिना परियोजनाओं की तुलना में काफी तेजी से बढ़ती हैं।

हालाँकि, कुंजी भविष्य के गलियारे के साथ कहीं स्थित होने के बजाय स्थापित पारगमन नोड्स की वास्तविक निकटता है।

जहां तेजी देखने को मिल रही है

सबसे मजबूत गतिविधि वर्तमान में भारत के सबसे बड़े महानगरीय क्षेत्रों में केंद्रित है। बेंगलुरु में, हॉटस्पॉट में व्हाइटफील्ड, सरजापुर रोड और एयरपोर्ट कॉरिडोर शामिल हैं।

पुणे के खारडी, हिंजवडी, बानेर और वाकेड बाजारों में भी ऐसा ही ट्रेंड देखने को मिल रहा है. हैदराबाद में, डेवलपर्स गाचीबोवली, कोकापेट और वित्तीय जिले पर बड़ा दांव लगा रहे हैं।

मुंबई महानगरीय क्षेत्र में ठाणे, नवी मुंबई और पनवेल में गतिविधि देखी जा रही है, जो बुनियादी ढांचे के नेटवर्क के विस्तार से समर्थित है।

दिल्ली-एनसीआर द्वारका एक्सप्रेसवे, गोल्फ कोर्स एक्सटेंशन रोड और आगामी जेवर कॉरिडोर परियोजनाओं के मामले में एक और प्रमुख केंद्र के रूप में उभरा है।

कालरा के अनुसार, भारत में पहले से ही कई दर्जन परियोजनाएं हैं जो 15 मिनट के शहर की परिचालन परिभाषा में फिट बैठती हैं, मेट्रो सिस्टम के विस्तार के साथ कई और परियोजनाओं के उभरने की संभावना है।

यह अवधारणा सबसे बड़े महानगरों से परे फैल रही है। लखनऊ, चंडीगढ़, देहरादून, कोयंबटूर, अहमदाबाद और कोच्चि जैसे शहरों ने आय बढ़ाने और खरीदारों की अपेक्षाओं में सुधार के लिए बुनियादी ढांचे को फिर से आकार देने के रूप में मॉडल के तत्वों को अपनाना शुरू कर दिया है।

चांदी की गोली नहीं

उत्साह के बावजूद, विशेषज्ञ चेतावनी देते हैं कि मॉडल चुनौतियों से रहित नहीं है। भूमि के बड़े भूभाग को एकत्रित करना कठिन बना हुआ है।

भूमि स्वामित्व अक्सर खंडित होता है। अनुमोदन प्रक्रियाएँ लंबी हो सकती हैं। बुनियादी ढांचे में निवेश पर्याप्त है।

क्षमता एक और बड़ी बाधा बनी हुई है।

जबकि प्रीमियम खरीदार एकीकृत समुदायों को अपना रहे हैं, मॉडल को आय समूहों में बढ़ाने के लिए डेवलपर्स, शहरी योजनाकारों और सरकारों के बीच सावधानीपूर्वक योजना और सहयोग की आवश्यकता होगी।

दास का मानना ​​है कि 15 मिनट के शहर का भारत का संस्करण वैश्विक उदाहरणों को दोहरा नहीं सकता है।

इसके बजाय, इसे देश के घनत्व, सामर्थ्य संबंधी बाधाओं, सार्वजनिक पारगमन प्रणालियों और मिश्रित-आय वास्तविकताओं के प्रति उत्तरदायी होना चाहिए।

फिर भी यात्रा की दिशा स्पष्ट दिख रही है.

दास कहते हैं, ”भविष्य पुरानी शैली की आवासीय कॉलोनी का नहीं होगा.” “यह एक पूर्ण, कनेक्टेड, पेशेवर रूप से प्रबंधित शहरी पारिस्थितिकी तंत्र से संबंधित होगा।”

और शायद यही 15 मिनट के शहर की सबसे बड़ी अपील है.

ऐसे युग में जब ट्रैफ़िक अक्सर यह तय करता है कि लोग कैसे रहें, काम करें और अपने परिवार के साथ समय कैसे बिताएँ, ये विकास अचल संपत्ति की तुलना में कहीं अधिक मूल्यवान चीज़ बेच रहे हैं।

वे समय बेच रहे हैं. और आधुनिक शहरी भारत में, यह परम विलासिता हो सकती है।