नई दिल्ली:

दशकों से, राजधानी के सबसे अधिक मांग वाले आवासीय क्षेत्रों में से एक होने के बावजूद दक्षिणी दिल्ली को एक बड़ी समस्या का सामना करना पड़ा है – आवारागर्दी।

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यातायात की भीड़, लंबे हवाई अड्डे के आवागमन और खराब पूर्व-पश्चिम कनेक्टिविटी ने कई पड़ोसों को उनकी पूर्ण अचल संपत्ति क्षमता का एहसास करने से रोक दिया है। यह जल्द ही बदल सकता है.

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दिल्ली मेट्रो की आगामी गोल्डन लाइन, जो चरण IV के तहत एयरोसिटी से तुगलकाबाद तक फैली हुई है, से दक्षिण दिल्ली के कुछ सबसे व्यस्त आवासीय और वाणिज्यिक इलाकों को जोड़ने की उम्मीद है। संपत्ति सलाहकारों का मानना ​​है कि यह लाइन (इस साल के अंत में खुलने वाली है) अगले कुछ वर्षों में क्षेत्र में घर की कीमतों और किराए के लिए सबसे बड़ा उत्प्रेरक बन सकती है।

हालाँकि, प्रभाव हर जगह एक जैसा नहीं होगा।

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मेट्रो स्टेशनों से पैदल दूरी के भीतर स्थित क्षेत्रों को सबसे अधिक लाभ होने की उम्मीद है, जबकि प्रीमियम पड़ोस में अपेक्षाकृत मामूली लाभ देखने को मिल सकता है क्योंकि उनका अधिकांश मूल्य पहले से ही मौजूद है।

गोल्डन लाइन मेट्रो: फोकस में पड़ोस

गोल्डन लाइन तुगलकाबाद में समाप्त होने से पहले महिपालपुर, वसंत कुंज, किशनगढ़, छतरपुर, इग्नू, साकेत, खानपुर और अंबेडकर नगर के माध्यम से एयरोसिटी को तुगलकाबाद से जोड़ेगी। यह एयरोसिटी, छतरपुर, साकेतजी ब्लॉक और तुगलकाबाद में मौजूदा मेट्रो कॉरिडोर के साथ प्रमुख इंटरचेंज भी प्रदान करेगा।

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निवासियों के लिए, इसका मतलब पूरी तरह से सड़क यात्रा पर निर्भर हुए बिना हवाई अड्डे, मध्य दिल्ली और कई व्यावसायिक जिलों तक आसान पहुंच है।

आवास बाजार के लिए, इसका मतलब एक नया ट्रिगर है।

ग्रांट थॉर्नटन इंडिया के पार्टनर चेतन चिचरा का कहना है कि गोल्डन लाइन से बहुत सारी नई आवास मांग पैदा होने की संभावना नहीं है। इसके बजाय, वह इसे “कनेक्टिविटी छूट” कहती है जिसने दक्षिण दिल्ली के कई स्थापित इलाकों को पंगु बना दिया है।

उनके अनुसार, छतरपुर, नेब सराय, साकेत, अंबेडकर नगर और संगम विहार जैसे क्षेत्रों में पहले से ही मजबूत सामाजिक बुनियादी ढांचा, रोजगार केंद्रों से निकटता और बड़े आवास भंडार हैं। बेहतर मेट्रो पहुंच अंततः इन स्थानों को वह कीमतें हासिल करने की अनुमति दे सकती है जिसके वे हकदार हैं।

गोल्डन लाइन मेट्रो: जहां घर खरीदार आज खड़े हैं

मौजूदा आवास कीमतों में पहले से ही गलियारे में भारी अंतर दिख रहा है। दक्षिण दिल्ली 1 के सह-संस्थापक नीलेश गर्ग के अनुसार, वसंत कुंज में अपार्टमेंट वर्तमान में लगभग 21,000-23,500 रुपये प्रति वर्ग फुट पर बिक रहे हैं।

साकेत मार्ग पर सबसे महंगे आवासीय बाजारों में से एक है, जिसकी कीमतें ब्लॉक और संपत्ति के प्रकार के आधार पर 27,500 रुपये से 31,500 रुपये प्रति वर्ग फुट के बीच हैं।

छत्रपुर अपेक्षाकृत किफायती बना हुआ है, जहां घर 12,400 रुपये से 18,000 रुपये प्रति वर्ग फुट के बीच उपलब्ध हैं।

किराये का बाज़ार भी कुछ ऐसी ही कहानी कहता है।

गर्ग कहते हैं, साकेत में एक सामान्य दो-बेडरूम वाले अपार्टमेंट का किराया लगभग 35,000 रुपये प्रति माह है, जबकि तीन-बेडरूम वाले बड़े घरों का किराया लगभग 1 लाख रुपये प्रति माह हो सकता है।

किन क्षेत्रों में सबसे बड़ी उछाल देखी जा सकती है?

उद्योग विशेषज्ञों का मानना ​​है कि किफायती पड़ोस से सबसे अधिक लाभ होगा।

जीटी भारत के अनुसार चिचरा, छतरपुर, नेब सराय और साकेत सबसे मजबूत उम्मीदवारों में से हैं क्योंकि परिपक्व नागरिक बुनियादी ढांचे के बावजूद कनेक्टिविटी उनकी सबसे बड़ी कमजोरी बनी हुई है। उन्हें उम्मीद है कि वसंत कुंज और किशनगढ़ को हवाई अड्डे के पारिस्थितिकी तंत्र और आगामी मेट्रो कॉरिडोर दोनों की निकटता से लाभ होगा।

तुगलकाबाद और संगम विहार जैसे कम लागत वाले बाजारों को परिपक्व होने में अधिक समय लग सकता है, लेकिन अंततः उनके कम आधार मूल्यों के कारण मजबूत प्रतिशत रिटर्न मिलता है।

गर्ग का मानना ​​है कि सराहना की पहली लहर मेट्रो स्टेशनों के एक किलोमीटर के भीतर होगी।

छतरपुर, नाब सराय, खानपुर और संगम विहार जैसे पड़ोस खरीदारों और किराएदारों के लिए अधिक आकर्षक बन सकते हैं जो वर्तमान में लंबे समय तक आवागमन के कारण सुविधा का त्याग करते हैं। उनका अनुमान है कि स्टेशनों के पास अच्छी तरह से प्रलेखित संपत्तियों में पूंजीगत मूल्य अगले दो से तीन वर्षों में 8-12 प्रतिशत बढ़ सकता है, जबकि किराए में 5-8 प्रतिशत की वृद्धि हो सकती है।

संचालन शुरू होने के बाद मेट्रो का प्रभाव मजबूत रहेगा

संपत्ति बाजार आम तौर पर प्रमुख बुनियादी ढांचा परियोजनाओं के आसपास चरणों में चलते हैं। चिचरा का कहना है कि निर्माण के दौरान तेजी लाने से पहले किसी परियोजना की घोषणा के बाद कीमतें आम तौर पर मामूली रूप से बढ़ती हैं। मेट्रो परिचालन शुरू होने के 12 से 18 महीने बाद आम तौर पर सबसे बड़ा लाभ मिलता है, जब बेहतर कनेक्टिविटी अंतिम उपयोगकर्ता की मांग को प्रभावित करना शुरू कर देती है।

उनका मानना ​​है कि गोल्डन लाइन के साथ संचयी प्रशंसा अंततः चुनिंदा सूक्ष्म बाजारों में 20-25 प्रतिशत या उससे अधिक तक पहुंच सकती है। किराये के चक्र से एक अलग व्यवहार की अपेक्षा की जाती है।

बिक्री मूल्यों के विपरीत, निर्माण के दौरान किराए अक्सर स्थिर रहते हैं क्योंकि भविष्य की मांग की प्रत्याशा में अतिरिक्त आवास आपूर्ति बाजार में आती है।

किराये में सबसे ज़्यादा बढ़ोतरी आम तौर पर तब शुरू होती है जब ट्रेनें चलने लगती हैं और दैनिक यात्रा आसान हो जाती है। उस स्तर पर, एरोसिटी, महिपालपुर और वसंत कुंज से हवाई अड्डे, विमानन और आतिथ्य पेशेवरों को आकर्षित करने की उम्मीद है, जबकि साकेत, इग्नू, छतरपुर और नेब सराय छात्रों और युवा कामकाजी पेशेवरों के लिए पसंदीदा गंतव्य के रूप में उभर सकते हैं।

मेट्रो प्रीमियम पहले से ही पूरी दिल्ली में दिखाई दे रहा है

नेहलिया डेवलपर्स के संस्थापक और सीईओ अशोक नेहलिया कहते हैं, दिल्ली में परिचालन मेट्रो गलियारों के पास स्थित घर पहले से ही मेट्रो पहुंच के बिना समान संपत्तियों की तुलना में 15-20 प्रतिशत प्रीमियम पर हैं।

उन्हें गोल्डन लाइन के साथ भी इसी तरह के रुझान की उम्मीद है। उनके मुताबिक, लाइन चालू होने के बाद छतरपुर, वसंत कुंज, महरौली, संगम विहार और तुगलकाबाद में पूंजी मूल्यों में 15-20 फीसदी की बढ़ोतरी हो सकती है, जबकि किराए में 10-15 फीसदी की बढ़ोतरी हो सकती है।

उनका कहना है कि आईजीआई हवाई अड्डे, मध्य दिल्ली और प्रमुख इंटरचेंज स्टेशनों तक बेहतर पहुंच इन इलाकों को पेशेवरों, छात्रों और अक्सर आने-जाने वाले यात्रियों के लिए अधिक आकर्षक बनाएगी।

हालांकि, विशेषज्ञ खरीदारों को यह मानने से सावधान करते हैं कि गलियारे के साथ प्रत्येक संपत्ति की कीमत समान गति से बढ़ेगी। गर्ग का कहना है कि सबसे बड़े विजेता स्पष्ट स्वामित्व, पर्याप्त पार्किंग, अच्छी जल आपूर्ति, चौड़ी पहुंच वाली सड़कें और मेट्रो स्टेशनों तक आसान पैदल पहुंच वाले घर होंगे।

बस एक ही इलाके में स्थित होना पर्याप्त नहीं हो सकता है। वे कहते हैं, ”असली प्रीमियम रोजमर्रा की सुविधा से आएगा।”

फ़रीदाबाद को बढ़ावा मिल सकता है

हालाँकि गोल्डन लाइन का विस्तार फ़रीदाबाद तक नहीं है, लेकिन विशेषज्ञों का मानना ​​है कि तुगलकाबाद इंटरचेंज के माध्यम से शहर को अप्रत्यक्ष रूप से लाभ हो सकता है।

आरपीएस ग्रुप के निदेशक अमन गुप्ता का कहना है कि दक्षिणी दिल्ली, एयरपोर्ट कॉरिडोर और फ़रीदाबाद के बीच बेहतर कनेक्टिविटी सूरजकुंड, ग्रीन फील्ड्स और चार्मवुड विलेज जैसे क्षेत्रों में अपेक्षाकृत किफायती घरों की मांग को बढ़ा सकती है।

इसी तरह, फोर्टेसिया रियल्टी के जीएम-बिजनेस डेवलपमेंट, केशव मंगला का कहना है कि बेहतर नेटवर्क एकीकरण भी कम कीमतों पर बड़े घरों की तलाश कर रहे दिल्ली के पेशेवरों को आकर्षित कर सकता है।

हालाँकि, दोनों विशेषज्ञ खरीदारों को भविष्य में सराहना की उम्मीद में निवेश करने के प्रति आगाह करते हैं। उनका कहना है कि दीर्घकालिक मूल्य अंततः निर्माण की गुणवत्ता, नागरिक बुनियादी ढांचे और डेवलपर्स की विश्वसनीयता पर निर्भर करेगा।