नई दिल्ली:

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कल्पना कीजिए कि आप अपने मासिक रखरखाव बिल का भुगतान समय पर कर रहे हैं, लेकिन आपको बताया जाए कि आप जिम, स्विमिंग पूल या क्लब हाउस का उपयोग नहीं कर सकते क्योंकि आपका फ्लैट आपके पड़ोसी के फ्लैट से छोटा है।

बेंगलुरु के एक निवासी ने दावा किया कि उसकी हाउसिंग सोसायटी ने 1-बीएचके निवासियों को सामान्य सुविधाओं का उपयोग करने से रोक दिया है, भले ही उन्होंने सोसायटी के नियमों के अनुसार रखरखाव शुल्क का भुगतान किया हो, जिसके बाद इस सवाल पर व्यापक बहस छिड़ गई है।

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तो, क्या कोई हाउसिंग सोसायटी कानूनी तौर पर सामान्य सुविधाओं तक पहुंच से इनकार कर सकती है क्योंकि कोई व्यक्ति कम रखरखाव का भुगतान करता है?

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कानूनी विशेषज्ञों का कहना है कि ज्यादातर मामलों में जवाब ‘नहीं’ है।

रखरखाव की रकम अलग-अलग हो सकती है, अधिकार आम तौर पर भिन्न नहीं होते

पूरे भारत में, अपार्टमेंट कानून अलग-अलग राज्यों में अलग-अलग हैं। अधिकांश राज्यों का अपना अपार्टमेंट स्वामित्व अधिनियम या सहकारी समिति अधिनियम है। लेकिन एक सिद्धांत काफी हद तक सुसंगत है।

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रखरखाव शुल्क फ्लैट आकार या सुपर क्षेत्र के आधार पर वैध रूप से भिन्न हो सकते हैं। ऐसा इसलिए है क्योंकि बड़े अपार्टमेंट में आम तौर पर संपत्ति में अधिक अविभाजित शेयर होते हैं और आम खर्चों में अधिक योगदान होता है।

हालाँकि, जब सामान्य सुविधाओं का उपयोग करने की बात आती है तो वित्तीय गणना स्वचालित रूप से निवासियों के विभिन्न वर्गों का निर्माण नहीं करती है।

सीएमएस इंडसलॉ के पार्टनर शितिज बिश्नोई का कहना है कि हाउसिंग सोसायटी रखरखाव भुगतान के आधार पर “स्तरीय नागरिकता” नहीं बना सकती हैं।

“कानून के तौर पर, हाउसिंग सोसायटी किसी निवासी की सामान्य सुविधाओं तक पहुंच को केवल इसलिए प्रतिबंधित नहीं कर सकती क्योंकि वे छोटे फ्लैट में रहते हैं या कम रखरखाव शुल्क का भुगतान करते हैं। जबकि राज्य अपार्टमेंट कानून और सोसायटी उपनियम अक्सर फ्लैट आकार या कालीन क्षेत्र के आधार पर रखरखाव शुल्क की गणना करने की अनुमति देते हैं, यह गणना पूरी तरह से वित्तीय है – यह सोसायटी के भीतर एक नागरिक बनाती है।”

संपत्ति में उनके अविभाजित हित के हिस्से के रूप में लिफ्ट, सुरक्षा, खुली जगह और क्लब हाउस जैसी सामान्य सुविधाएं सभी फ्लैट मालिकों के संयुक्त स्वामित्व में हैं। आरडब्ल्यूए/प्रबंध समितियों के पास फ्लैट आकार के आधार पर इन मौलिक अधिकारों को चुनिंदा रूप से अस्वीकार करने या सीमित करने का कोई कानूनी अधिकार नहीं है। ऐसा कोई भी प्रतिबंध मनमाना है, संवैधानिक समाज मानदंडों और अन्य लागू कानूनों का उल्लंघन करता है और इसे नागरिक अदालतों में कानूनी रूप से चुनौती दी जा सकती है, ”बिश्नोई ने कहा।

सामान्य सुविधा के रूप में क्या गिना जाता है?

अधिकांश अपार्टमेंट परियोजनाओं में, स्विमिंग पूल, जिम, क्लब हाउस, पार्क, उद्यान, बच्चों के खेल क्षेत्र, आंतरिक सड़कें, लिफ्ट और सुरक्षा बुनियादी ढांचे जैसी सुविधाओं को सामान्य क्षेत्र माना जाता है।

निवासी आम तौर पर इन सुविधाओं का उपयोग करने के हकदार हैं जब तक कि ऐसे उचित नियम न हों जो सभी पर समान रूप से लागू हों। उदाहरण के लिए, सोसायटी समय, सुरक्षा मानक, बुकिंग नियम या रखरखाव शटडाउन निर्धारित कर सकती हैं। वे आम तौर पर ऐसा नहीं कर सकते हैं कि निवासियों के एक पूरे वर्ग को सिर्फ इसलिए रोक दें क्योंकि उनके पास एक छोटा सा अपार्टमेंट है।

क्या समाज अलग-अलग नियम बना सकते हैं?

हाउसिंग सोसायटियों के पास उपनियम बनाने और सुविधाओं के उपयोग के तरीके को विनियमित करने की शक्ति है। लेकिन वे नियम मनमाने या भेदभावपूर्ण नहीं हो सकते।

कानूनी विशेषज्ञों का कहना है कि केवल फ्लैट के आकार या भुगतान की गई रखरखाव की राशि पर आधारित प्रतिबंध न्यायिक जांच का सामना करने के लिए संघर्ष कर सकता है, खासकर अगर सुविधाओं को समाज के शासी दस्तावेजों में आम संपत्ति के रूप में वर्गीकृत किया गया हो।

यदि निवासियों को प्रवेश से वंचित कर दिया जाए तो उन्हें क्या करना चाहिए?

यदि किसी निवासी को सामान्य सुविधाओं का उपयोग करने से रोका जाता है, तो पहला कदम लिखित प्रतिनिधित्व के माध्यम से रेजिडेंट वेलफेयर एसोसिएशन (आरडब्ल्यूए) या अपार्टमेंट ओनर्स एसोसिएशन के साथ मुद्दा उठाना होना चाहिए।

यदि विवाद अनसुलझा रहता है, तो निवासी उपयुक्त सिविल न्यायालय का दरवाजा खटखटा सकते हैं। परिस्थितियों के आधार पर, यदि इनकार सेवाओं या वादा की गई सुविधाओं में कमी के बराबर है तो उपयोगकर्ता फ़ोरम भी एक विकल्प हो सकता है।

क्या निवासी रखरखाव का भुगतान करना बंद कर सकते हैं?

कानूनी विशेषज्ञ रखरखाव भुगतान रोकने के प्रति सावधान करते हैं।

भले ही कोई निवासी मानता हो कि सोसायटी अनुचित तरीके से काम कर रही है, अपार्टमेंट कानूनों और सोसायटी के उपनियमों के तहत रखरखाव का भुगतान करने की बाध्यता आम तौर पर जारी रहती है। भुगतान रोकने पर जुर्माना, ब्याज या वसूली कार्रवाई हो सकती है।

इसके बजाय, निवासियों को उचित कानूनी चैनलों के माध्यम से समाज के फैसले को चुनौती देते हुए रखरखाव का भुगतान करना जारी रखना चाहिए।