26 नवंबर को हांगकांग के ताई पो में वांग फुक कोर्ट अपार्टमेंट परिसर में लगी भीषण आग ने वैश्विक रियल एस्टेट समुदाय को सदमे में डाल दिया। आग ने पूरे परिसर के आठ में से सात ब्लॉकों को जला दिया और 150 से अधिक लोगों की मौत हो गई।

अपर्याप्त सुरक्षा योजना और अत्यधिक भीड़-भाड़ से उपजी यह घटना, एक सवाल खड़ा करती है जो भारत के तेजी से विकसित हो रहे महानगरों में जोरदार ढंग से गूंजता है: क्या हम सामर्थ्य के नाम पर असुरक्षित, अति-घनत्वपूर्ण जीवन को सामान्य बना रहे हैं?

भारत के रियल एस्टेट क्षेत्र के लिए, यह कोई काल्पनिक चिंता का विषय नहीं है। यह उन शहरों में बहुत वास्तविक है जहां डेवलपर्स को जगह को अधिकतम करने के लिए बढ़ते दबाव का सामना करना पड़ता है, निवासी अक्सर स्थान के लिए सुरक्षा का व्यापार करते हैं, और आपदाओं के सुर्खियां बनने के बाद ही नियामक बातचीत गति पकड़ती है। तेजी से शहरीकरण और जिम्मेदार शहरी सुरक्षा के बीच बढ़ती खाई तत्काल ध्यान देने की मांग करती है, न केवल अनुपालन अभ्यास के रूप में, बल्कि हमारे डिजाइन दर्शन की मौलिक पुनर्कल्पना के रूप में।

प्रणालीगत कमजोरियाँ

हांगकांग की आग जैसी घटनाएं अलग-अलग विसंगतियां नहीं हैं। वे दुनिया भर में घनी आबादी वाले शहरी केंद्रों में उभरती प्रणालीगत कमजोरियों को दर्शाते हैं – कमजोरियां जो भारतीय महानगरों में तेजी से दिखाई दे रही हैं। मुंबई, दिल्ली एनसीआर, बेंगलुरु और अन्य शहरों में अभूतपूर्व ऊर्ध्वाधर वृद्धि देखी जा रही है, फ्लोर स्पेस इंडेक्स (एफएसआई) की खपत इमारतों को ऊंची और करीब ला रही है। घनत्व की इस दौड़ में, महत्वपूर्ण सुरक्षा तत्व अक्सर परक्राम्य वस्तु बन जाते हैं।

हालाँकि, समझौते सूक्ष्म हैं लेकिन परिणामी हैं। इमारतों के बीच अपर्याप्त दूरी जो प्राकृतिक वेंटिलेशन और फायर ब्रिगेड की पहुंच को प्रतिबंधित करती है, लागत अनुकूलन के लिए चुनी गई घटिया सामग्री, वास्तविक वायु गुणवत्ता के बजाय नियामक मंजूरी के लिए डिज़ाइन किए गए वेंटिलेशन सिस्टम, और अग्नि निकास जो कागज पर न्यूनतम मानकों को पूरा करते हैं लेकिन आपात स्थिति में अपर्याप्त साबित होते हैं – प्रत्येक समझौता, व्यक्तिगत रूप से लिया गया, मामूली लग सकता है। लेकिन सामूहिक रूप से, वे असुरक्षित रहने का माहौल बनाते हैं जहां निवासियों को अनजाने में जोखिम होता है, साथ ही डेवलपर के लिए दीर्घकालिक वित्तीय और प्रतिष्ठित प्रभाव भी पड़ता है।

क्रॉस-वेंटिलेशन गैर-परक्राम्य है। ताज़ी हवा और रहने वालों का स्वास्थ्य मूलभूत प्राथमिकताएँ होनी चाहिए। क्रॉस वेंटिलेशन केवल बिल्डिंग कोड को पूरा करने के बारे में नहीं है; यह समझने के बारे में है कि पूरे वर्ष वायु परिसंचरण पैटर्न कैसे बदलता है। उदाहरण के लिए, मुंबई में, हर मौसम में हवा की दिशा दक्षिण-पश्चिम से उत्तर-पूर्व की ओर बदलती रहती है – प्री-मॉनसून, पोस्ट-मॉनसून और विभिन्न मौसम पैटर्न के दौरान।

इन बदलते हवा के पैटर्न को प्रभावी ढंग से पकड़ने के लिए खिड़कियों को रणनीतिक रूप से तैनात किया जाना चाहिए, यह सुनिश्चित करते हुए कि गर्मियों में दक्षिण-पश्चिमी हवाओं के लिए जो काम करता है वह सर्दियों में पूर्वोत्तर हवाओं के हावी होने पर भी काम करता है।

सामग्री की गुणवत्ता भी मायने रखती है। जबकि सीमित दृष्टि वाले घर खरीदार सौंदर्य अपील को प्राथमिकता दे सकते हैं, डेवलपर्स सामग्री चयन के माध्यम से स्वास्थ्य और सुरक्षा को प्राथमिकता देने की नैतिक जिम्मेदारी लेते हैं। कांच और एल्यूमीनियम अनुभागों की गुणवत्ता का ऊर्जा दक्षता और इनडोर आराम पर सीधा प्रभाव पड़ता है। एल्यूमीनियम अनुभागों में थर्मल ब्रेक बाहरी और आंतरिक वातावरण के बीच गर्मी हस्तांतरण को रोकते हैं, एयर कंडीशनिंग भार को कम करते हैं और थर्मल आराम में सुधार करते हैं। कम यू-वैल्यू सिल्वर कोटिंग (अब ट्रिपल-लेयर सिल्वर कोटिंग की ओर अग्रसर) के साथ डबल-घुटा हुआ खिड़कियां प्राकृतिक प्रकाश को बनाए रखते हुए इन्सुलेशन को काफी बढ़ाती हैं।

गर्म हवा की जेब के बिना एयर कंडीशनिंग हानिकारक साबित हो सकती है। इमारतों के भीतर गर्म हवा के क्षेत्र असुविधा पैदा करते हैं और सांस लेने में बाधा डालते हैं।

डेवलपर्स को ठंडे पानी की लाइनों के साथ ठंडे पानी की प्रणालियों को निर्दिष्ट करना चाहिए, जिसमें वॉटर-कूल्ड कंप्रेसर वीआरवी (वेरिएबल रेफ्रिजरेंट वॉल्यूम सिस्टम) को अनिवार्य करना चाहिए जो आम क्षेत्रों या आसन्न स्थानों में गर्म हवा को बाहर नहीं निकालते हैं। जलवायु नियंत्रण के लिए यह एकीकृत दृष्टिकोण भवन सेटअप के भीतर असुविधाजनक सूक्ष्म जलवायु के निर्माण को रोकता है।

अग्नि सुरक्षा पर जोर

अग्नि सुरक्षा पर विशेष जोर दिया जाना चाहिए, क्योंकि यह भवन सुरक्षा के सबसे महत्वपूर्ण और सबसे आम तौर पर समझौता किए जाने वाले पहलुओं में से एक का प्रतिनिधित्व करता है। कई सिद्धांतों को जिम्मेदार विकास का मार्गदर्शन करना चाहिए:

आइए सामग्री चयन से शुरुआत करें। एल्यूमिनियम कम्पोजिट पैनल (एसीपी), विशेष रूप से ज्वलनशील कोर वाले, से स्पष्ट रूप से बचा जाना चाहिए। इसी तरह, इमारतों में पर्याप्त दूरी होनी चाहिए, न केवल न्यूनतम सेटबैक आवश्यकताओं को पूरा करने के लिए, बल्कि यह सुनिश्चित करने के लिए कि आग आसानी से संरचनाओं के बीच नहीं फैल सकती है और फायर ब्रिगेड वाहनों की पर्याप्त पहुंच हो।

सिस्टम रखरखाव में अंतराल से बचना चाहिए। भारत में रखरखाव का अंतर एक सतत चुनौती है। डेवलपर्स अक्सर मजबूत अग्नि सुरक्षा प्रणालियाँ स्थापित करते हैं – पंप, वेट राइजर, हाइड्रेंट, स्प्रिंकलर, एक्सटिंग्विशर – लेकिन वे समाज प्रबंधन के तहत विफल हो जाते हैं। यह अंतर एक प्रणालीगत समाधान की मांग करता है। भवन प्रबंधन समितियों को यह समझना चाहिए कि पंपिंग तंत्र और वेट राइजर दोनों सहित अग्नि सुरक्षा प्रणालियों को ओवरहेड टैंक कनेक्शन के माध्यम से लगातार चार्ज किया जाना चाहिए।

सुरक्षा ऑडिट अनिवार्य किया जाना चाहिए। समाधान प्रमाणित, स्वतंत्र पेशेवरों द्वारा आयोजित अनिवार्य वार्षिक अग्नि सुरक्षा ऑडिट में निहित है। दशकों के क्षेत्र अनुभव वाले सेवानिवृत्त अग्निशमन अधिकारियों को लेखा परीक्षकों के रूप में लाइसेंस दिया जा सकता है, जिससे एक मजबूत पारिस्थितिकी तंत्र का निर्माण होगा जहां उनकी विशेषज्ञता सार्वजनिक सुरक्षा की सेवा जारी रखेगी। सरकारी प्रवर्तन सख्त होना चाहिए; प्रमाणित ऑडिट रिपोर्ट प्रस्तुत करने में विफल रहने वाली सोसायटियों को सार्थक दंड का सामना करना चाहिए।

इमारत के डिज़ाइन में अत्यधिक मौसम की घटनाओं को भी ध्यान में रखा जाना चाहिए। जब तूफ़ान या चक्रवात आते हैं, तो भवन की ज्यामिति महत्वपूर्ण हो जाती है। संरचनाओं को हवा का सीधा प्रतिरोध करने के बजाय उसका रुख मोड़ने के लिए डिज़ाइन किया जाना चाहिए। इमारतों के चारों ओर और ऊपर हवा का प्रवाह करके, डेवलपर्स और डिजाइनर ग्लेज़िंग और संरचनात्मक तत्वों पर दबाव को काफी हद तक कम कर देते हैं। कांच की मोटाई और गुणवत्ता चरम मौसम परिदृश्यों को ध्यान में रखकर निर्दिष्ट की जानी चाहिए।

रणनीतिक रूप से स्थापित पवन टरबाइन जैसे छोटे प्रयास जो प्राकृतिक वेंटिलेशन के लिए इमारतों में सीधे वायु प्रवाह में मदद करते हैं, यह दर्शाते हैं कि कैसे निष्क्रिय डिजाइन रणनीतियाँ एक साथ सुरक्षा और स्थिरता दोनों को बढ़ा सकती हैं। ये दृष्टिकोण वास्तव में बेहतर रहने का वातावरण बनाने के लिए एक डेवलपर के जुनून को दर्शाते हैं।

कुल मिलाकर, जिम्मेदार शहरी विकास के लिए भविष्य के लिए तैयार सुरक्षा ढांचे की आवश्यकता होती है जिसमें डिजाइन परिशुद्धता, निरंतर निगरानी और भवन जीवनचक्र में साझा जवाबदेही शामिल हो।

हांगकांग त्रासदी को शहरी रहने की जगहों की कल्पना, डिजाइन और रखरखाव के तरीके में स्थायी परिवर्तन को उत्प्रेरित करना चाहिए। हमारे पास सुरक्षित शहर बनाने के लिए ज्ञान, प्रौद्योगिकी और संसाधन हैं। अब हमें अल्पकालिक लाभ पर स्थायी मूल्य को प्राथमिकता देने की सामूहिक इच्छाशक्ति की आवश्यकता है।

लेखक वाधवा ग्रुप के अध्यक्ष हैं।

प्रकाशित – 19 दिसंबर, 2025 शाम 06:35 बजे IST