पीढ़ियों से, भूमि भारत का सबसे स्थायी और भावनात्मक निवेश रही है, जो स्थिरता, विरासत और धन सृजन का प्रतीक है। फिर भी, कई खरीदारों के लिए, उस वादे की राह असमान रही है, चाहे वह अस्पष्ट शीर्षकों, बिखरे हुए रिकॉर्ड, अपारदर्शी प्रक्रियाओं या बढ़े हुए मूल्यांकन और अविश्वसनीय मध्यस्थों के कारण हो, जिन्होंने आत्मविश्वास को कम रखा है। लेकिन आज जो बदल रहा है वह यह है कि इसे कैसे समझा जा रहा है। बेहतर तकनीक, अधिक पारदर्शिता और खरीदारों के लिए बढ़ी हुई सुविधा और सुरक्षा के कारण भूमि को एक गंभीर निवेश संपत्ति के रूप में देखा जा रहा है।

हाल की बाजार रीडिंग प्रवृत्ति में इस बदलाव की प्रतिध्वनि करती है: कोलियर्स इंडिया (Q3 2025) ने संस्थागत प्रवाह में $1.3 बिलियन की रिपोर्ट की है, जो साल-दर-साल 11% अधिक है, जिसमें घरेलू निवेशक कुल का लगभग 60% हिस्सा बनाते हैं। उद्योग के अनुमानों से यह भी पता चलता है कि 2047 तक रियल एस्टेट भारत के सकल घरेलू उत्पाद का 14% -20% हिस्सा ले सकता है, जो संभावित 10 ट्रिलियन डॉलर का विकास लीवर है।

जैसे-जैसे डिजिटल प्रक्रियाएं खोज, सत्यापन और स्वामित्व को सरल बनाती हैं, निवेशक ऊर्ध्वाधर विकास से परे भूमि द्वारा प्रदान की जाने वाली स्पष्टता और नियंत्रण की ओर देख रहे हैं। कभी मुख्य रूप से भावनात्मक खोज के रूप में देखी जाने वाली भूमि अब एक संरचित, प्रौद्योगिकी-सक्षम परिसंपत्ति वर्ग के रूप में उभर रही है जो विश्वास और दीर्घकालिक मूल्य दोनों का वादा करती है।

जमीन में बदलाव

भारत चुपचाप अधिक भरोसेमंद भूमि बाजार के लिए ढांचा तैयार कर रहा है, जिससे रिकॉर्ड खोजने योग्य, पंजीकरण पूर्वानुमानित और सीमाएं दिखाई दे रही हैं। ये सुधार खरीदारों को भूमि पार्सल के अतीत को देखने, लेनदेन के वर्तमान को ट्रैक करने और पड़ोस के भविष्य पर भरोसा करने की अनुमति देते हैं।

इसके मूल में डिजिटल इंडिया लैंड रिकॉर्ड्स मॉडर्नाइजेशन प्रोग्राम (डीआईएलआरएमपी) है। दिसंबर 2023 तक, भारत के छह लाख से अधिक गांवों में से 95% से अधिक के रिकॉर्ड कम्प्यूटरीकृत थे, और दो-तिहाई कैडस्ट्राल मानचित्र डिजिटलीकृत थे। प्रत्येक पार्सल को अब 14-अंकीय भूमि पार्सल पहचान संख्या (भू-आधार) सौंपी गई है, जो इसे भू-निर्देशांक से जोड़ती है और एक स्थायी “लाइसेंस प्लेट” के रूप में कार्य करती है।

अक्टूबर 2024 में एमआईएस 4.0 के लॉन्च के साथ निरीक्षण में सुधार हुआ, जो डिजिटलीकरण प्रगति की वास्तविक समय पर ट्रैकिंग प्रदान करता है।

नेशनल जेनेरिक डॉक्यूमेंट रजिस्ट्रेशन सिस्टम (एनजीडीआरएस) खरीदारों को ई-केवाईसी पूरा करने, स्टांप ड्यूटी की गणना करने, स्लॉट बुक करने और प्रमाणित डीड ऑनलाइन प्राप्त करने में सक्षम बनाता है, साथ ही रिकॉर्ड में अपडेट को तुरंत स्वचालित करता है। डेवलपर्स अब टाइम-स्टैम्प्ड डिजिटल प्रकटीकरण पैक जारी करते हैं और एस्क्रो-लिंक्ड डिजिटल भुगतान का उपयोग करते हैं जो सत्यापन के बाद ही धन जारी करते हैं।

प्रौद्योगिकी भी उचित परिश्रम में क्रांति ला रही है। इसरो के भुवन नेक्स्टजेन जैसे प्लेटफ़ॉर्म बाढ़ या गलियारे के डेटा के साथ कैडस्ट्राल मानचित्रों को ओवरले करते हैं। प्रॉपटेक स्टार्टअप इसे कानूनी और अतिक्रमण डेटा के साथ एकीकृत करते हैं, जिससे बैंकों और खरीदारों को वास्तविक समय में जोखिम स्कोर मिलता है। एआई-संचालित मूल्य निर्धारण इंजन सूक्ष्म बाजारों में तुलनीय बिक्री को बेंचमार्क करते हैं, जिससे मूल्यांकन सटीकता में सुधार होता है।

लियासेस फोरास अयोध्या रिपोर्ट 2025 के अनुसार, राम मंदिर के चार किमी के भीतर जमीन की कीमतें 2020 के बाद से लगभग 400% बढ़ी हैं, जो ₹12,600-₹15,500 प्रति वर्ग फुट तक पहुंच गई हैं, जबकि प्रमुख क्षेत्रों में सर्कल दरें 200% बढ़ी हैं। डिजिटलीकृत सरकारी रिकॉर्ड और कनेक्टिविटी के परिणामस्वरूप शिरडी और उज्जैन में भी इसी तरह के विकास हो रहे हैं। पारदर्शी डिजिटल योजना और न्यायसंगत अधिग्रहण महाराष्ट्र में नए विकास गलियारे बना रहे हैं, जैसा कि प्रस्तावित नागपुर-गोवा शक्तिपीठ एक्सप्रेसवे (कुल ₹80,000 करोड़, भूमि के लिए ₹20,000 करोड़) द्वारा प्रदर्शित किया गया है।

अगली सीमा

जैसे-जैसे भारत की भूमि पारिस्थितिकी तंत्र डिजिटल रूप से पता लगाने योग्य हो जाता है, अगली सीमा टोकनीकरण में निहित है – भौतिक भूमि स्वामित्व का सुरक्षित, आंशिक डिजिटल टोकन में रूपांतरण। टोकनाइजेशन, जो वेब 3.0 और ब्लॉकचेन तकनीक पर आधारित है, वित्तीय बाजारों की तरलता को रियल एस्टेट प्रशंसा की क्षमता के साथ जोड़ता है ताकि पहले से प्रतिबंधित परिसंपत्ति वर्ग में अधिक खुदरा भागीदारी की अनुमति मिल सके। टोकनाइजेशन भूमि को एक स्थिर, अतरल स्वामित्व से एक लोकतांत्रिक और विश्वसनीय डिजिटल संपत्ति में बदल सकता है, जो भारत के भूमि-तकनीकी विकास में तार्किक अगला कदम है।

नीति डिजिटलीकरण, प्रॉपटेक नवाचार और संस्थागत पूंजी का अभिसरण भूमि को भावनात्मक आकांक्षा से एक कुशल, सुरक्षित संपत्ति में बदल रहा है। भारत का भूमि बाज़ार विरासत आधारित से प्रौद्योगिकी आधारित, खंडित से औपचारिक की ओर विकसित हो रहा है। जैसे-जैसे पारिस्थितिकी तंत्र परिपक्व होता है, विजेता वे होंगे जो भूमि को न केवल एक संपत्ति के रूप में देखते हैं, बल्कि देश की विकास कहानी में पारदर्शिता, शासन और डिजिटल सशक्तिकरण बनाने के अवसर के रूप में देखते हैं। मानचित्र अंततः भूलभुलैया की जगह ले रहा है, और इसके साथ अधिक समावेशी, कुशल और भविष्य के लिए तैयार भारत का वादा आता है।

लेखक द हाउस ऑफ अभिनंदन लोढ़ा के सीईओ हैं।

प्रकाशित – 21 नवंबर, 2025 04:43 अपराह्न IST