महाराष्ट्र रियल एस्टेट विनियामक प्राधिकरण (महारेरा) द्वारा आवास परियोजना में वित्तीय अनुशासन के लिए बनाए गए नए नियम, जो 1 जुलाई से प्रभावी होंगे, दिवाला एवं दिवालियापन संहिता, 2016 के तहत घर खरीदने वालों को अंतिम प्राप्तकर्ता के बजाय प्रथम दावेदार के रूप में रखेंगे।
इसके अतिरिक्त, लागू होने वाले नियमों के तहत किसी भी सरकारी एजेंसी को आवास परियोजना के बैंक खाते को कुर्क करने या फ्रीज करने से रोका जाएगा।
राज्य के आवास विनियामक ने ‘पंजीकृत परियोजनाओं के लिए बैंक खातों के रखरखाव और संचालन’ पर परामर्श पत्र मार्च के मध्य में चर्चा, सुझाव और आपत्तियों के लिए सार्वजनिक किया था। अब, इस पत्र को अंतिम रूप दे दिया गया है, जिसके अनुसार प्रत्येक आवास परियोजना के लिए अनिवार्य रूप से तीन बैंक खाते होने चाहिए।
पहला है घर खरीदने वाले से सभी प्राप्तियां एकत्रित करना, फ्लैट की कीमत से लेकर पार्किंग, क्लब सदस्यता, बुनियादी ढांचे आदि जैसे अन्य शुल्कों तक, जिसे ‘रेरा नामित संग्रह खाता’ कहा जाता है। दूसरा ‘रेरा नामित अलग खाता’ होगा, जिसमें प्राप्त सभी राजस्व का 70% परियोजना के भूमि अधिग्रहण और निर्माण के लिए आवंटित किया जाएगा, और तीसरा ‘रेरा नामित लेनदेन खाता’ होगा, जिसमें शेष 30% धनराशि होगी। एक से अधिक प्रमोटर वाली परियोजनाओं में घर खरीदने वालों से सभी संग्रह प्राप्त करने के लिए ‘रेरा नामित मास्टर खाता’ खोलने की सुविधा होगी। ये सभी खाते एक ही बैंक में होने चाहिए।
यदि कोई फ्लैट खरीदार परियोजना से बाहर निकलता है, तो उसे 70:30 के अनुपात में RERA द्वारा नामित पृथक खाते और RERA द्वारा नामित लेनदेन खाते से धन वापसी का भुगतान किया जाएगा। “ऐसे प्रावधानों से धन के दुरुपयोग पर रोक लगेगी, निधि के उपयोग में पारदर्शिता बनी रहेगी, वित्तीय अनुशासन आएगा और परियोजना को समय पर पूरा करने में मदद मिलेगी। इसका उद्देश्य धन की कमी के कारण तनावग्रस्त और रुकी हुई परियोजनाओं की संख्या को कम करना है। इसके तहत घर खरीदने वालों को धन वापसी का पहला अधिकार होगा,” एक अधिकारी ने कहा।
यह सुनिश्चित करने के लिए कि जो अपार्टमेंट खरीदार बाहर निकलना चाहते हैं, उन्हें मुआवजा देने तथा वापस लौटाने के लिए धनराशि उपलब्ध हो, तीसरे पक्ष के अधिकारों के सृजन की अनुमति नहीं दी गई है।
जारी किए जाने वाले पत्र के एक बिंदु में कहा गया है, “खाता सभी प्रकार के भार से मुक्त होना चाहिए और एस्क्रो खाता नहीं होना चाहिए और ग्रहणाधिकार, ऋण और तीसरे पक्ष के नियंत्रण यानी ऋणदाता/बैंक/वित्तीय संस्थान से मुक्त होना चाहिए और इसे किसी अन्य सरकारी प्राधिकरण/निकाय द्वारा तब तक कुर्क नहीं किया जा सकता जब तक कि महारेरा द्वारा कोई निर्देश न दिया जाए।”
दिवाला एवं दिवालियापन संहिता, 2016 या राष्ट्रीय कंपनी कानून न्यायाधिकरण (एनसीएलटी) के तहत, घर खरीदने वालों के वित्तीय अधिकार अंत में रखे जाते हैं। बैंक पहले दावेदार होते हैं, उसके बाद सरकारी कर, अन्य लेनदार और कच्चे माल या सेवा आपूर्तिकर्ता और फिर फ्लैट खरीदार। इसका मतलब यह है कि घर खरीदने वाले को या तो अपनी प्राप्तियों का एक अंश या नगण्य राशि मिलती है।
नए दिशा-निर्देशों पर, नेशनल कंपनी लॉ ट्रिब्यूनल (एनसीएलटी) के साथ-साथ डेट रिकवरी ट्रिब्यूनल (डीआरटी) में प्रैक्टिस करने वाली एडवोकेट चारुलता खन्ना ने कहा कि घर खरीदने वालों को सूची में सबसे ऊपर रखना बिल्कुल सही है। उन्होंने कहा, “इन नियमों के आने के बाद, डेवलपर गैर-बैंकिंग लेनदेन का बड़ा हिस्सा चुनकर खामियों का फायदा उठाना जारी रख सकता है,” क्योंकि प्रमोटर को परियोजनाओं को पूरा करने के लिए कई तरह की लागत उठानी पड़ती है।
महारेरा के अध्यक्ष अजय मेहता ने कहा, “महारेरा ने आवास परियोजनाओं में पार्किंग, सुविधाएं, बिक्री के लिए मानकीकृत समझौते, आवंटन पत्र आदि जैसे विभिन्न महत्वपूर्ण पहलुओं से संबंधित घर खरीदारों के कानूनी अधिकारों पर प्रकाश डाला है… इस तरह के उपाय से परियोजना के पूरा होने में संभावित देरी को कम करने की उम्मीद है, जिससे घर खरीदारों को फायदा होगा और रियल एस्टेट क्षेत्र की विश्वसनीयता बढ़ेगी।”
