आवास और शहरी विकास विभाग द्वारा तैयार किए गए तमिलनाडु अपार्टमेंट के स्वामित्व नियम 2024 के एक साल बाद, चेन्नई में कई अपार्टमेंट परिसरों को अभी तक पंजीकरण या एसोसिएशन की स्थिति के नवीकरण से जुड़े प्रक्रिया को पूरा करना है।

तमिलनाडु गजट दिनांक 24 सितंबर, 2024 को प्रारंभिक पंजीकरण की ओर “फॉर्म-ए” प्रस्तुत करने के लिए एक अपार्टमेंट (चार-फ्लैट अपार्टमेंट से बड़े पैमाने पर कई-टॉवर सोसाइटी से शुरू होने वाले) में इकाइयों के मालिकों की आवश्यकता होती है। यह एक संघ बनाने के लिए एक परिसर में कई ब्लॉकों/टावरों के साथ अपार्टमेंट चाहता है, और उप-कानून बना रहा है। अपार्टमेंट के आकार के बावजूद, फ्लैट मालिकों को एक ऑडिटर नियुक्त करने, ऑडिट किए गए खाते और बैलेंस शीट जमा करने की आवश्यकता होती है।

यह अधिनियम पुनर्विकास परियोजनाओं को एक प्रेरणा प्रदान करता है, जिससे मालिकों को एक इमारत को ध्वस्त करने की अनुमति मिलती है यदि दो-तिहाई अपार्टमेंट मालिकों से आम सहमति है। इसी तरह, यह एसोसिएशन को अपने रखरखाव बिलों का भुगतान करने के लिए निवासियों के खिलाफ कार्रवाई करने का अधिकार देता है। मालिकों के पक्ष में कई विशेषताएं हैं, लेकिन समुदाय हिंदू शहर नोट करने के लिए बोला गया है कि सिस्टम में चुनौतियों के कारण इस प्रक्रिया में देरी हो रही है। कुछ समुदाय जागरूकता की कमी का हवाला देते हैं और कई लोगों को समय खरीदने के लिए कहा जाता है।

अधिकांश निवासी संघों को पहले सोसाइटीज एक्ट के तहत पंजीकृत किया गया था। अब उन्हें तमिलनाडु अपार्टमेंट एक्ट में पलायन करना होगा और “फॉर्म ए” में आवश्यकताओं को पूरा करके शुरू करना होगा।

एक पंजीकृत एसोसिएशन, मंडवेल्ली में रागामलिका अपार्टमेंट, नए अधिनियम के अनुसार अपने पंजीकरण को नवीनीकृत करना मुश्किल है। जबकि अधिनियम स्पष्ट है, वे अनिश्चित हैं कि इसे कहां और कैसे संसाधित किया जाए और क्या कोई पावती प्रदान की जाएगी। 15 से कम इकाइयों वाले अपार्टमेंट का कहना है कि बहुत अधिक प्रलेखन उन्हें एसोसिएशन पंजीकृत होने से हतोत्साहित करता है।

रियल एस्टेट कंसल्टेंट्स का कहना है कि उन्हें एसोसिएशन को रजिस्टर करने में मदद करने में पुनर्विकास करने की मांग करने वाले इमारतों के मालिकों से अधिक पूछताछ मिल रही है, साथ ही उन लोगों को भी जो अलविदा-ससुराल वालों का मसौदा तैयार करने में मदद की तलाश कर रहे हैं।

चल रही परियोजनाएँ

छह साल पहले, एगट्टुर में हाउस ऑफ हिरानंदानी ने एक पंजीकृत निकाय का गठन किया, जिसमें नौ टावर्स शामिल थे। अब गेटेड समुदाय में 14 टॉवर हैं और अधिक निर्माण के विभिन्न चरणों में हैं। अधिनियम के लिए उन्हें एक महासंघ बनाने की आवश्यकता है लेकिन जैसा कि डेवलपर अभी भी परियोजनाओं पर काम कर रहा है, वर्तमान एसोसिएशन के पास समय है।

एक फेडरेशन की आवश्यकता पर, गेटेड समुदाय के एक सक्रिय सदस्य राघवन मुर्ती कहते हैं, जब बिल्डर दृश्य छोड़ देता है, तो सड़कें, क्लब हाउस और अन्य सामान्य सुविधाएं होती हैं जिन्हें बनाए रखना पड़ता है। “हमें एक सामान्य निकाय की आवश्यकता होती है जब विवाद उत्पन्न होता है या संघों के बीच मुद्दों पर बातचीत करता है, इसलिए एक महासंघ को कुछ समय का आकार लेना पड़ता है,” वे कहते हैं।

इस गेटेड समुदाय के शासन मॉडल के लिए सत्यापन

गेट-गो से, कोलाथुर में एक गेटेड समुदाय-ऑर्किड स्प्रिंग्स-“सामुदायिक शासन के एक संघीय मॉडल” का अनुसरण कर रहा है। इसने गेटेड समुदाय को तमिलनाडु अपार्टमेंट के स्वामित्व नियमों के लिए 2024 नौ साल पहले ही तैयार कर दिया है। इसकी आवश्यकताओं में से एक यह है कि कई टावरों और ब्लॉकों वाले समुदायों में प्रत्येक ब्लॉक/टावरों और उन पर एक ओवररचिंग फेडरेशन के लिए एक संघ है।

ऑर्किड स्प्रिंग्स ऑल ओनर्स एसोसिएशन के संस्थापक राष्ट्रपति गणपति सुरेश के अनुसार, समुदाय इस मॉडल का अनुसरण कर रहा है क्योंकि निवासियों ने 2015 से समुदाय में जाना शुरू कर दिया था। यह वास्तव में प्रभावशाली है जब एक पृष्ठभूमि के खिलाफ सेट किया गया है जहां समान गेटेड समुदाय अभी भी केवल इस वजीफा पर CUD चबाते हैं, अब लगभग एक साल पुराना है।

इस मॉडल के तहत, प्रत्येक ब्लॉक का अपना अध्यक्ष, सचिव और कोषाध्यक्ष और रखरखाव शुल्क संबंधित संघ द्वारा नियंत्रित किया जाता है।

आम सुविधाओं के रखरखाव के लिए आवश्यक राशि फेडरेशन को भुगतान की जाती है, जो एक शीर्ष निकाय की तरह है जो प्रत्येक ब्लॉक से तीन सदस्यों द्वारा दर्शाया गया है।

“सभी अपार्टमेंट को इसका गंभीरता से पालन करना चाहिए अन्यथा राज्य सरकार के पास पुराने एसोसिएशन या फ्रीज खातों को अयोग्य घोषित करने की शक्ति है” Ganapathy Suresh संस्थापक अध्यक्ष, ऑर्किड स्प्रिंग्स ऑल ओनर्स एसोसिएशन

ऑर्किड स्प्रिंग्स में आठ ब्लॉकों में 2000 से अधिक फ्लैट फैले हुए हैं।

“इस तरह के एक विकेंद्रीकृत दृष्टिकोण में, बेहतर जवाबदेही, पारदर्शिता और पाइल्फरेज की कम संभावना है,” गणपति कहते हैं, यह कहते हुए कि हर एसोसिएशन उनके पैसे का हिसाब रखता है।

यह प्रणाली किरायेदारों के लिए भी अच्छी तरह से काम करती है। “हर ब्लॉक में फ्लैट अलग -अलग आकारों के होते हैं, 600 वर्ग फुट से लेकर 5,000 वर्ग फीट तक, और हर निवासी की वित्तीय स्थिति अलग -अलग होगी। इसलिए फ्लैट के आकार के आधार पर रखरखाव का शुल्क लिया जाता है और एमेनिटी एक का लाभ उठा रहा है,” गणपति कहते हैं। उन्होंने नोलम्बुर में गोकुलम फ्लैट्स में एक समान प्रणाली की वकालत की थी, जिसमें 4,500 फ्लैट और 17 संघ हैं, इससे पहले कि वह कोलाथुर में इस समुदाय में चले गए।

विकेंद्रीकृत दृष्टिकोण यह भी सुनिश्चित करता है कि संघ में अधिक कार्यालय वाहक हैं जिन्हें निवासियों से संबंधित मामलों में अधिक कहना चाहिए। उनका कहना है कि एसीटी मालिकों को अपने रखरखाव बिलों का भुगतान करने में मारे गए निवासियों के खिलाफ कानूनी कार्रवाई करने का अधिकार देता है।

गेटेड समुदाय अभी भी पंजीकरण की दिशा में प्रक्रिया को पूरा करने पर काम कर रहा है जो तमिलनाडु अपार्टमेंट के मालिकों ने जनादेशों को अधिनियमित किया है। तीन ब्लॉकों ने फॉर्म ए (पंजीकरण प्रक्रिया में एक महत्वपूर्ण कदम) प्रस्तुत किया है।

एक बार जब सभी आठ ब्लॉकों को अपना फॉर्म मिल जाता है, तो अगला कदम फॉर्म बी के लिए आवेदन करना होगा।

“सभी अपार्टमेंट को इसका गंभीरता से पालन करना चाहिए अन्यथा राज्य सरकार के पास पुराने एसोसिएशन या फ्रीज खातों को अयोग्य घोषित करने की शक्ति है,” गणपति कहते हैं, यह कहते हुए कि नया अधिनियम निवासियों के संघों को अधिक शक्ति देता है।

प्रकाशित – 30 अगस्त, 2025 10:30 बजे