भारत का रियल एस्टेट क्षेत्र एक महत्वपूर्ण परिवर्तन की दहलीज पर खड़ा है।

परंपरागत रूप से नीति सुधारों, उपभोक्ता भावना और मैक्रोइकॉनॉमिक रुझानों द्वारा आकार दिया गया है, यह अब एक नए बाजार बल का सामना करता है: कार्बन की लागत। भारत की कार्बन क्रेडिट ट्रेडिंग स्कीम (CCTS) पायलट फॉर्म में लॉन्चिंग के साथ और पैट साइकिल VI में प्रवेश करने वाली वाणिज्यिक अचल संपत्ति (BEE) ब्यूरो के तहत, कार्बन प्रबंधन स्वैच्छिक ग्रीन बिल्डिंग प्रयासों से अनिवार्य वित्तीय अनुशासन में स्थानांतरित हो गया है।

यह एक पर्यावरण अनुपालन मुद्दे से अधिक है – यह एक आर्थिक पुनर्गणना है। विश्व बैंक के अनुसार, लगभग 24% वैश्विक उत्सर्जन अब कार्बन मूल्य निर्धारण उपकरणों द्वारा कवर किया गया है। भारतीय इमारतें, जो आज लगभग 25% राष्ट्रीय उत्सर्जन के लिए जिम्मेदार हैं, को वित्तीय देनदारियों के साथ विनियमित उत्सर्जक बनने के लिए तैयार किया गया है। डेवलपर्स, निवेशक और कब्जा करने वालों को अब एक नए प्रश्न का उत्तर देना होगा: न कि केवल “आरओआई क्या है?” लेकिन “कार्बन लागत क्या है?” कार्बन मूल्य निर्धारण एक नीति प्रयोग नहीं है – यह एक नई परिचालन वास्तविकता है।

ऊर्जा संरक्षण (संशोधन) अधिनियम 2022 द्वारा सक्षम CCTS, जल्द ही अचल संपत्ति सहित उच्च-खपत क्षेत्रों के लिए उत्सर्जन जवाबदेही पेश करेगा। यह योजना एक दर-आधारित उत्सर्जन ट्रेडिंग सिस्टम (ईटीएस) पर संचालित होती है, जिसका अर्थ है कि संस्थाओं को तीव्रता बेंचमार्क सौंपा जाएगा-जैसे कि किलोग्राम के किलोग्राम प्रति वर्ग मीटर-और उन्हें मिलना या हराना चाहिए या अंतर को पाटने के लिए क्रेडिट खरीदना चाहिए।

पहले की पीएटी योजना के विपरीत, जो औद्योगिक ऊर्जा दक्षता पर केंद्रित थी, सीसीटी कार्बन को मुद्रीकृत करेगी, जो खराब ऊर्जा प्रदर्शन के लिए बाजार से प्रेरित परिणाम पैदा करेगी। ऊर्जा दक्षता ब्यूरो ने पहले से ही बड़ी इमारतों के लिए ऊर्जा-उपयोग की तीव्रता मानदंडों को अधिसूचित किया है, और आगामी राष्ट्रीय कार्बन रजिस्ट्री ऊर्जा ऑडिट परिणामों को कार्बन क्रेडिट पात्रता से जोड़ देगा।

मूल्य निर्धारण प्रक्षेपवक्र

मूल्य निर्धारण प्रक्षेपवक्र पहले से ही परीक्षण किया जा रहा है। बीईई में आंतरिक गणना बताती है कि पायलट चरण के दौरान कार्बन क्रेडिट ₹ 800- ₹ 2,000/टन रेंज में व्यापार कर सकता है। पांच-लाख वर्ग फुट के लिए। सालाना 3,000 टन उत्सर्जित होने वाली वाणिज्यिक संपत्ति, इसका मतलब है कि ₹ 24 लाख ₹ ₹ 60 लाख आवर्ती देयता यदि सुधारात्मक उपाय नहीं किए गए हैं।

यदि संपत्ति ओवरपरफॉर्म करती है, तो यह समकक्ष वित्तीय मूल्य के अधिशेष क्रेडिट उत्पन्न कर सकती है। यह दोहरे-किनारे बाजार तंत्र कार्बन प्रदर्शन को डेवलपर्स और परिसंपत्ति मालिकों के लिए एक सक्रिय लाभ-और-हानि विचार बनाता है। भारत की अचल संपत्ति पारंपरिक रूप से सीमेंट, स्टील या थर्मल पावर जैसे उद्योगों के लिए आरक्षित नियामक लेंस में प्रवेश कर रही है। इसका कारण सरल है: रियल एस्टेट वैश्विक ऊर्जा से संबंधित उत्सर्जन के 38% के लिए जिम्मेदार है, और भारत में, वाणिज्यिक भवन अकेले 180-220 kWh/वर्गमीटर/वर्ष से अधिक का उपभोग करते हैं। जब राष्ट्रीय स्तर पर स्केल किया जाता है, तो यह राशि बांग्लादेश या श्रीलंका के कुल बिजली के उपयोग से अधिक है।

जैसे -जैसे CCTS विकसित होता है, वैसे -वैसे परिचालन प्रदर्शन के आसपास जांच होगी। एसेट वैल्यूएशन तदनुसार शिफ्ट हो जाएगा। 2024 के एक जेएलएल इंडिया के अध्ययन ने संकेत दिया कि IGBC या LEED गोल्ड सर्टिफिकेशन के साथ ग्रेड-ए कार्यालय की संपत्ति अपने गैर-अनुपालन वाले साथियों की तुलना में 8% -11% अधिक किराये की पैदावार कमांड।

इसके अतिरिक्त, स्मार्ट मीटर, छत सौर, या बीएमएस सिस्टम वाली इमारतें 25%-30%की औसत ऊर्जा लागत बचत का आनंद लेते हैं, जो दीर्घकालिक NOI में सुधार करते हैं।

संस्थागत पूंजी पहले से ही अनुकूल है। ब्लैकस्टोन, कनाडा पेंशन प्लान इन्वेस्टमेंट बोर्ड (CPPIB), और GIC ने ESG अनुपालन के लिए भारतीय अचल संपत्ति की संपत्ति का परीक्षण करना शुरू कर दिया है। ग्रीन प्रीमियम अब अमूर्त नहीं हैं – वे सौदे के मूल्यांकन में दिखाते हैं, विशेष रूप से आरईआईटी में। उदाहरण के लिए, दूतावास आरईआईटी ने अपने पोर्टफोलियो के 87% ग्रीन-प्रमाणित क्षेत्र को अपनी FY24 निवेशक प्रस्तुति में एक रणनीतिक विभेदक के रूप में उद्धृत किया।

सचेत रहने वाले लोग

कार्बन मूल्य निर्धारण न केवल परिसंपत्ति स्वामित्व अर्थशास्त्र को आकार देगा – यह किरायेदार के व्यवहार को फिर से खोल देगा। ऑक्यूपियर्स, विशेष रूप से वैश्विक तकनीक, वित्त और परामर्श फर्म, आंतरिक नेट-शून्य लक्ष्य स्थापित कर रहे हैं, जिन्हें पट्टे पर दिए गए स्थानों पर उत्सर्जन ट्रैकिंग की आवश्यकता होती है। 2023 में, भारत में काम करने वाली 45% से अधिक फॉर्च्यून 500 कंपनियों को पट्टे की बातचीत के हिस्से के रूप में अपने जमींदारों से स्थिरता के खुलासे की आवश्यकता थी।

उदाहरण के लिए, बेंगलुरु में, एक प्रमुख अमेरिकी-मुख्यालय वाली प्रौद्योगिकी कंपनी ने एक प्रीमियम लेकिन गैर-प्रमाणित वाणिज्यिक परिसर में अपने पट्टे को नवीनीकृत करने से इनकार कर दिया, इसके बजाय पास के आईजीबीसी प्लैटिनम-रेटेड बिल्डिंग के लिए 17% उच्च पट्टे की दर के साथ। द रीज़न? किरायेदार स्तर के उत्सर्जन की निगरानी और रिपोर्टिंग के लिए नई सुविधा की अनुमति-उनकी ईएसजी रिपोर्टिंग के लिए एक महत्वपूर्ण आवश्यकता।

यह किरायेदार बदलाव अब डेवलपर्स की पट्टे पर देने वाली रणनीतियों को प्रभावित कर रहा है। ग्रीन पट्टों, जिसमें रेट्रोफिट्स और ऊर्जा बचत के लिए साझा जिम्मेदारी शामिल है, लोकप्रियता प्राप्त कर रहे हैं। जमींदार जो वास्तविक समय में ऊर्जा की खपत को मान्य कर सकते हैं और डेकर्बोनिसेशन प्रयासों में भाग ले सकते हैं, वे उच्च नवीकरण दरों और लंबे समय तक पट्टे के कार्यकाल का आनंद ले रहे हैं। कोलियर्स इंडिया के 2024 के सर्वेक्षण से पता चला कि 72% किरायेदार स्थिरता लक्ष्यों के साथ गठबंधन किए गए स्थानों के लिए अधिक भुगतान करेंगे। कार्बन मूल्य निर्धारण के युग में, भवन प्रदर्शन अब केवल एक इंजीनियरिंग पैरामीटर नहीं है – यह एक पट्टे पर देने वाली मुद्रा है।

कार्बन प्रदर्शन तेजी से पूंजी पहुंच में एक अंतर बनता जा रहा है। भारत और विश्व स्तर पर वित्तीय संस्थान जलवायु जोखिम को अपने हामीदारी मानदंडों में एकीकृत कर रहे हैं।

रिजर्व बैंक ऑफ इंडिया (आरबीआई) ने अपने नवीनतम चर्चा पत्र में, बैंकों को जोखिम भार को ऊर्जा-दक्षता प्रदर्शन से जोड़ने के लिए प्रोत्साहित किया। डेवलपर्स के लिए, इसका मतलब है कि हरियाली इमारतों को अधिक अनुकूल वित्तपोषण शब्द मिलेंगे – और संभवतः अधिक रोगी पूंजी।

भारतीय वाणिज्यिक अचल संपत्ति ने पहले ही ग्रीन बॉन्ड को 2020 में in 3,500 करोड़ से बढ़कर 2024 में ₹ 11,000 करोड़ से अधिक तक बढ़ते देखा है। इन बॉन्ड का उपयोग तेजी से कार्बन कटौती के साथ हरे रंग की प्रमाणित परियोजनाओं को निधि देने के लिए किया जाता है। एक्सिस बैंक, एसबीआई, और एचडीएफसी लिमिटेड अब IGBC/ GRIHA गुणों के लिए 10-25 BPS दर छूट के साथ ग्रीन होम लोन वेरिएंट प्रदान करते हैं।

इसके अलावा, CCTs प्रदर्शन-लिंक्ड लेंडिंग की संभावना का परिचय देता है। यूरोपीय संघ में, बैंक कार्बन से जुड़े ऋणों की पेशकश करते हैं जहां सत्यापित उत्सर्जन में कटौती के आधार पर ब्याज दरें गिरती हैं। यह अगले तीन वर्षों के भीतर भारत में आने की संभावना है। बीमा भी अनुकूल है।

अब सैद्धांतिक नहीं

देरी महंगी साबित होगी क्योंकि कार्बन लागत अब सैद्धांतिक नहीं हैं – वे चालू हैं। सबसे स्मार्ट डेवलपर्स अब कार्बन जोखिम के लिए अपनी पूरी पाइपलाइन पर जोर दे रहे हैं। वैचारिक चरण से लेकर पोस्ट-ऑक्यूपेंसी तक, हर निर्णय-मुखौटा सामग्री से लेकर एचवीएसी चयन तक-उत्सर्जन जोखिम को प्रभावित करता है।

वर्तमान में, एक 5-लाख Sq.ft को फिर से स्थापित करना। सौर, वीएफडी पंपों और बीएमएस के साथ वाणिज्यिक भवन की लागत ₹ 4 करोड़ -₹ 6 करोड़ हो सकती है। लेकिन 25% -35% की ऊर्जा बचत और 1,500-2,000 टन/वर्ष की संभावित कार्बन क्रेडिट के साथ, पेबैक अवधि अक्सर पांच साल से कम हो जाती है। इसके विपरीत, निष्क्रियता जल्द ही बड़ी संपत्ति के लिए ₹ 50 लाख/वर्ष से अधिक के दंड और कार्बन देनदारियों को आमंत्रित करेगी।

कुछ डेवलपर्स पहले से ही अनुकूल हैं। आरएमजेड कॉर्प ने अपने प्रोजेक्ट प्लानिंग में पूरे जीवन कार्बन विश्लेषण को एकीकृत किया है। गोदरेज गुणों में अब साइट चयन और पूंजी आवंटन में ईएसजी स्कोरिंग शामिल है। ये अब आला प्रथाएं नहीं हैं – वे तेजी से उद्योग के मानक बन रहे हैं। ऊर्जा दक्षता ब्यूरो ने 2026 तक मंजूरी प्रक्रियाओं के निर्माण में अनिवार्य ऊर्जा-उपयोग के खुलासे का प्रस्ताव दिया है। शहरी स्थानीय निकाय जल्द ही लंदन के बोरो की तरह फर्श क्षेत्र अनुपात (दूर) अनुमोदन में कार्बन ऑफसेट को एम्बेड कर सकते हैं।

तेजी से बढ़ने और शहरीकरण करने के लिए तैयार एक अर्थव्यवस्था में, अचल संपत्ति को विशिष्ट रूप से उत्सर्जन से विकास को कम करने के लिए तैनात किया जाता है। जो लोग इस संक्रमण को गले लगाते हैं, वे सस्ती पूंजी का उपयोग करेंगे, प्रीमियम किरायेदारों को बनाए रखेंगे, और उन पोर्टफोलियो का निर्माण करेंगे जो भविष्य के लिए तैयार हैं। कार्बन घड़ी टिक रही है – और उद्योग में सबसे स्मार्टस्टेस्ट पहले से ही इससे आगे हैं।

लेखक CEM, CEA, CMVP, EIT, LEED ग्रीन एसोसिएट हैं।